通辽天福房地产项目初步定位建议报告.pptVIP

甲方希望实现的目标 阳光易居所要解决的问题 空间虽小，但景观丰富多样 曲径通幽 经典三居115平米 关于户型 本项目的客户最为关注的是地段、户型、价格 地段无法更改、价格预期也较高，唯有户型可以做文章，因此本项目的住宅户型设计是重中之重。 本项目60——95平米的户型定位，以及地块条件的限制对设计师是一个挑战。 以上户型图样，仅仅是我公司提供的一些参考，具体还要和设计师、开发商多沟通，同时结合当地市场的实际需要，做出具有特色的户型设计。 户型设计应在满足主力户型的基础上，尽可能的多样化。 户型设计的总原则是大面宽、短进深、大客厅、小卧室。 户型设计应尽可能的避免浪费，经济实用。让每一寸空间都充分发挥作用。 室内装修风格引导示意 关于其它 客户对项目的判断来自于第一印象，即楼的立面视觉效果、公共部位等。 因此需要在立面形象、社区大门、单元入户等细节上体现项目的人文关怀。 建议每个单元入口，留出一些公共空间，虽然损失了一些面积，但很容易提升项目档次。公共部位最好采用贴砖的形式。 考虑到通辽的地理位置和气候状况，建议采用外墙外保温技术，一是不占用室内面积，增加得房率，二是保温效果较好。 考虑到通辽风沙较大，浮尘较多，时间久了，项目的外立面容易变脏，因此建议采用赭红和深灰色系列的面砖和涂料来拼合出很好看的立面效果，而且有一定的文化底蕴，差异化比较明显，能够极大的提升项目的形象。 通辽冬季寒冷，西北风强烈，因此北向窗户的型材要采用特殊处理，以抵御风沙和寒流的侵袭。 室内局部位置可以通过加粗、加密地热管线来实现整个房间的保温效果。 根据通辽的实际情况，我们对商业的初步建议是： 一沿街独立商铺为主，集中商业为辅。 沿街独立商铺主要考虑一层，部分二层，总建筑面积在6000——7000平米。 每个独立商铺的面积在80——120平米之间。 集中商业面积不宜过大，应该在3000平米左右，采用框架结构。 应尽可能的把地下不计入容积率部分建筑面积的商业价值发挥出来。 1 定位方向1:专业主题市场 先看一下专业主题市场的形成方式及过程： 自发式形成：即由于城市的发展，在某一地段上，出现了许多零散的商业设施，经过多年的竞争与发展，多数被淘汰了，少数存活了下来，存活下来的越发显得有活力，形成一种吸引力，使得同类的业态物业不断向这里聚集，因此而形成专业市场。它很明显的特征就是自发而形成、有历史沉淀、吸引力大。如北京的王府井、西单、三里屯、簋街，通辽的粮油一条街、汽配一条街、餐饮一条街、建材一条街、歌厅一条街等； 自觉式形成：一般有政府或开发商根据需要，在某一地段上建立主题市场，旧城改造或新地产项目开发为前提。它的特点是，建设意图明显、以出租为主、要经历市场的检验； 本案不能成为专业主题市场的理由： 1、虽处于传统的专业批发商圈和零售商圈之间，但该区域的专业市场对本案的影响不大，，专业市场是经历了多年历史沉淀（甚至10年以上）而形成，本案在短时期内不可能成为专业批发市场。； 2、受自身条件的限制，其所在路段为城市次干道，路窄，车流和人流都很小，不能形成聚集效应； 3、周边建筑物较多，形象展示不会很好； 4、若全部对外销售，不能保证业态的纯粹性，所设定的专业市场主题无从实现。 5、单纯的专业市场的定位是一厢情愿，不现实。 2 定位方向2:集中式商业 做集中式商业的优势： 形象好，品牌好，能提升社区的档次。 做集中式商业的劣势： 1、从体量上看。体量较小，不是旗舰商业中心，不易形成规模，品牌很难树立； 2、从地段上看。属于城市二类地段，商业氛围不是很浓厚，商业价值目前较小； 3、从客群上看。消费者更会喜欢去核心商圈消费；集中式商业需要较多的投资客，或大型自用型买家，这点在通辽不具备条件； 4、从成本上看。集中式商业要配较多的商业设备，而且还会浪费一定的面积，经济性差； 5、从销售上看。集中式商业需要的时间会更多，包装宣传投入的成本会更大； 6、从经营上看。集中式商业需要统一招商，后期统一经营管理，是个负担；若承诺返租投资回报，会为开发商带来后续的麻烦，造成尾大不掉的局面，这是我们所不愿意看到的。 3 定位方向3:特色商业街 这将是一个不错的选择，理由如下： 1、沿街商铺的价值将会最大，可以实现利润最大化； 2、沿街商铺的销售速度也是最快的，可以实现回笼资金最快化； 3、特色的东西，很容易占领市场，形成品牌效益，形象可以树立； 4、脱离经营，不给自己留下包袱； 5、自用型客户是市场的购买主力，特色商业街将成为首选； 6、从通辽商业市场方面来看，沿街商铺更具有生命力； 特色商业街——前景较好、价值易于提升，利润大 项目需要充分把握机遇、利用资源才能实现预期目标 集中式商业——规模小，辐射力小，非商业核心，价值小 专业主题市场——市场饱和，无法保证业态的纯粹性 这样一个