深圳房地产市场发展历程分析60.pptVIP

深圳市历年历年常住人口 年增长率(%)变化曲线图 第五篇 深圳房地产市场发的 三 个 阶 段 一、 严重短缺阶段（1979－1995） 二、相对短缺阶段（1996－2010） 三、 相对饱和阶段（2010年以后） 阶段划分 一、 严重短缺阶段（1979－1995） 1995年以前，深圳人均住房建筑面积低于15平米，房地产市场的典型特征是产品供不应求，因此属于住房“严重短缺阶段”。 这一时期是深圳城市创立和发育时期，也是房地产市场的孕育和起步期。 这一时期的经济\社会及房地产市场发展具有如下特征。 1 、国民经济呈高速増长态势 从1979年到1995年的17年时间里，深圳市国内生产总值从1.96亿元迅速增加到795.70亿元，增加了406倍。 GDP年均增长率高达45.5%。 2 、城市常住人口规模急剧扩大 城市常住人口从1979年的31.41万人，增加到1995年的345.12万人，17年间增长了11倍。 年均增长率高达16.2%。 3、房地产市场规模总量较小 17年累计投资额只有517.4亿元，平均每年30.4亿元。 1992年以前,每年施工面积均在1,000万平米以下。 17年累计竣工2,421.1万平米，平均每年仅142.4万平米。 商品房销售面积17年累计仅1,778.1万平米，平均每年104.6万平米。 4 、 商品房空置面积很少， 空置率很低 这一时期商品房的空置面积很少，最多的一年（1995年）为181万平米。 空置率很低，最高的一年为7.5％（1995年）；平均每年仅4.2％，低于5％。 5 、 三级市场处于萌芽状态 1992年以前，三级市场几乎是空白。 1993年,三级市场商品房交易仅211宗,交易面积2.8万平米，仅占二级市场的1.6％。 交易量最大的1995年，其交易面积也仅占二级市场的5.9％。 6 、 市场总体呈高速增长态  势，但波动幅度极大 A、1986一1995年，商品房投资平均每年增长30%；但年增长率最大振荡幅度高达204.3％。 B、1986--1995年，施工面积平均每年增长11.7%；但年增长率最大振荡幅度达137.4％。 C、竣工面积十年间增长了1.7倍，平均每年增长6%。但年增长率最大振荡幅度达99.4％。 D、销售面积十年间增长了4.3倍，平均每年增长17.6%。但年增长率最大振荡幅度达90％。 7 、 房地产开发主要着眼于数量增长 这一时期的房地产开发,以满足人们的基本住房需要为目标。 房地产开发主要追求开发面积的增加,较少顾及房屋的环境和质量。 二、 相对短缺阶段 （1996－2010） 1996年，深圳的人均居住建筑面积已达到15平方米以上。 对照联合国的住房质量调查情况，深圳人住房水平从面积上看，已进入九十年代中期中等收入国家的水平。 2002年更达到21. 8 平米，接近中高收入国家住房水平。 因此从整体上看，居民住房已告别住房“严重短缺”时代，进入“相对短缺”时期。 1 、 国民经济保持快速发展态势 自1996年开始，深圳经济发展的增长速度明显放慢。 不过这一时期GDP仍然保持着较快的增长速度。1996－2002年，深圳国内生产总值(GDP)年均增长率达15.4%。 2 、 城市人口继续保持快速增长势头 1995年，深圳人口年增长率首次低于3％（2.9％），增长速度比以前明显放慢。 1996－2002年，深圳常住人口从358万增加到504万，增长了1.4倍，平均每年增长5.8%。 预计到2010年以前，深圳城市人口仍将保持每年平均5％左右的增长速度，总人口将达到700万左右。 3 、 房地产市场总量迅速放大 房地产业的投资额从1996年开始，每年都在120亿元以上，2002年达到410亿元，七年间每年平均达244亿元 。 商品房施工面积1996年为1,495万平米，1999年以后每年都超过2,000万平米，2002年达2,672万平米。 商品房竣工面积1996年为394.32万平米，2002年达915万平米，七年间平均每年竣工582万平米 。 商品房销售面积1996年突破300万平米，2002年达到791.7万平米，七年间每年平均536万平米 。 4 、 空置面积大量增加，  空置率升高 1996年,深圳商品房的空置面积达到328.68万平米，空置率达到11.7％。 以后每年虽有所下降，但空置面积每年都在220万平米以上，空置率平均每年达到7.0％（前17年为4. 2％）。 5 、 三级市场