成都2009上半年房地产市场分析报告.pptVIP

THANKS 优禾营销 饿 优禾营销 成都2009上半年房地产市场分析报告 组成部分 一、上半年房地产市场总体表现 二、上半年市场表现的原因分析 三、下半年房地产市场预期 四、郫县房地产市场概况 一、上半年成都楼市的整体表现 经过了2008年的调整，2009年上半年的成都楼市全面发力。不少去年还在滞销、降价促销的项目，进去09年突然热销、涨价。整个上半年成都主城区共销售住宅面积达700万㎡，超过了去年全年的总销售面积。价格也在逐月上涨。 今年上半年成都市区共成交住宅面积700万㎡，超过了08年全年600万㎡的水平，较07、08年同期分别增长40%和117%。出现了一个强势反弹的迹象。 从区域销售来看，成华区以150万㎡的销售面积独占鳌头。其他各区域销售面积基本相当。从2007年以来，成华区的销售就一直是各区域之首。首先成华区域土地储备比较充裕，区域内有大量的在售楼盘，供应比较充足。其次由于成华区是城东企业家属区重点拆迁区域，形成了很多拆迁户，已经习惯于在该区域居住的客户，拆迁补偿后仍选择在该区域购房，需求相对较旺盛。 从最近几年的供求情况来看，今年上半年首次出现了供不应求的局面。这主要是受08年影响，很多开发商推出较小体量的住房来试探市场。上半年主要是消化开发商之前剩余住房为主。随着市场的好转，估计下半年供应量将会出现一个集中井喷的时期。 从上半年的整个价格走势来看，除了春节期间是传统的淡季加之打折促销，整个市场的均价出现了下降以外，其他月份都是节节攀升。真个上半年销售均价月环比增加3%。其中4—5月份环比增幅达4.62%达到了一个高峰。上半年的成都主城区的销售均价约为5400元/㎡。 从上半年销售的户型区间来看，60—99㎡的户型占到了整个户型销售的65%。而去年占销售六成以上的户型区间在75—95㎡。今年有向小型化趋势发展的迹象。同时今年40—59㎡的小户型的销售也占到了14%。整个上半年中小户型的销售约占80%。这也侧面反映出上半年刚性需求比较旺盛。 区域 热销单价 热销总价 二环内 6000—7000 45万 二—三环 5500—6500 35—40万 三环外 4500—5000 30—35万 郊区县 3500—4000 20—25万 从价格上看，客户更倾向于总价不高于50万的户型。在相关部门的调查中，愿意支付50万购房的客户仅占不到10%。很多刚性需求的客户往往经济承受能力不是很强，总价50万可以说购房的一道坎。从单价跟总价不难看出中小户型受青睐的程度，70—80左右套二的户型市场接受度比较高。 成都上半年销售金额及销售面积前三企业 排名 企业名称 销售金额(亿元) 1 中海 20.94 2 蓝光 19.69 3 华润 18.47 排名 企业名称 销售面积（万平方米） 1 中海 40.6 2 蓝光 31.15 3 华润 29.53 成都上半年销售金额及面积前十项目 排名 项目名称 销售金额 （亿元） 1 龙湖·三千城 10.17 2 麓山国际社区 8.98 3 南湖国际社区 8.72 4 华润·二十四城 8.59 5 浅水半岛 8.15 6 中海国际社区 7.61 7 华润·凤凰城 7.2 8 华宇·锦城名都 6.69 9 凯丽香江 6.65 10 财富·又一城 6.61 排名 项目名称 销售面积 (万平方米) 1 南湖国际社区 18.42 2 浅水半岛 16 3 华润?二十四城 13.81 4 凯丽香江 13.57 5 龙湖?三千城 13.54 6 中海国际社区 12.96 7 圣菲town城 11.72 8 华宇?锦城名都 11.46 9 财富?又一城 11.32 10 华润?翡翠城 10.97 2009年上半年土地市场情况 2009年第一季度成都土地市场比较冷清没有土地成交记录。整个上半年成都共成交9宗地块(不包括工业地块),总净用地面积为409.5亩,成交总价为14.8亿元。成交面积和总金额同比(较2008年上半年)分别下降68%和63%,其中绝大部分为商业用地。 主城区共成交住宅用地两宗。 位置 面积 容积率 起拍价 成交价 楼面均价 竞得人 武侯区桂溪 乡棕树村 14.9亩 ≤2.9 500万/亩 910万/亩 4707元/㎡ 四川双发实业 青羊区金沙村 15.75亩 ≤1.8 460万/亩 590万/亩 4917元/㎡ 成都蜀信实业 棕树村地块 该地块位于科华—棕树板块，该板块周边配套相当成熟，交通便捷，属于城南比较成熟的区域。目前该区域在售项目为万科·金色海蓉全装修项目，均价约为8500元/㎡。其他较新的二手毛坯房均价在6500元/㎡。 该地块成交溢价82%，也证明了开发商对该区域的信心。预计未来项目为两栋18层电梯公寓，销售均价7000元/㎡上下。