解读北京别墅市场.pptVIP

解读北京别墅市场 一、北京别墅市场的发展历程 二、北京别墅市场的结构性特征 别墅市场结构性分析 在售项目中50%为2002年以来入市新盘 10-30万平方米中等规模项目为主流 别墅市场供需总体特征 市场供应量集中放大 高档产品和中档产品成为市场两大主力 总体市场需求旺盛 中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销 三、产品特征演变 四、客户特征演变 北京已经进入郊区化的迅速发展期 被动式 郊区化 五、别墅市场的板块格局 北京“一山二河三线四高”分布示意图 城市居住的梯度辐射圈层 北京别墅市场的十大板块格局 北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局 各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征 项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争 香江天竺板块——独特的温榆河水景 地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡 自然环境：温榆河 交通条件：机场高速公路、京顺路 人文条件：距离北京的涉外区域——丽都地区、燕莎地区较近 典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽斯花园别墅、优山美地、大湖山庄 马坡板块——远离市区的成熟板块 地理位置：顺义区马坡乡 自然环境：潮白河、高尔夫球场 交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道 人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名会议场所，如：怡生园国际会议中心 典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、枫桥别墅 京昌沿线板块——交通优势彰显区域品质 地理位置：昌平区京昌高速公路沿线及附近地区 自然环境：较好的绿化环境、部分项目临温榆河 交通条件：京昌高速公路 人文条件：介于朝阳和海淀两个北京经济发展最好的地区三角带的上端 典型项目：碧水庄园、玫瑰园、三水青清、雪梨澳乡、宽HOUSE等 亚北板块——“舶来”别墅的集大成者 地理位置：亚运村北 自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温榆河 交通条件：立汤路，六环路 人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园 典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、温哥华森林、万万树、汤House等 西山板块——天然美景再现昔日皇家风范 地理位置：海淀区西山地区 自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京植物园，八大处公园等 交通条件：五环路、杏石口路 人文条件：中国悠远历史文化的沉积 典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、西山美庐等 亦庄板块 地理位置：亦庄的BDA（北京经济技术开发区） 自然环境：高绿化率、无污染、无噪音 交通条件：五环路、京津塘高速公路 人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经济特区 典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格林小镇、亲爱的Villa等 黄村板块 地理位置：大兴区黄村 自然环境：较好的绿化 交通条件：五环路、京开高速 人文条件：卫星城 典型项目：翡翠城、原生墅等 通州板块 地理位置：通州区 自然环境：运河 交通条件：京通快速路 人文条件：距北京的CBD很近 典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等 怀柔、密云板块 地理位置：怀柔区、密云县 自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙潭等 交通条件：101、111国道 人文条件：平民色彩和亲和力 典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山庄、红螺湖别墅等 翡翠城 珠江国际城 红螺湖别墅 * 地库网——全球地产资讯一站式整合服务体系！ 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义 1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期 2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段 （本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查） 别墅地域分布 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：