天安国际大厦整合推广方案-.doc

项目分析 项目概况 本案地处大连最繁华的青泥洼中心商业区，与人民路商务中心、中山广场金融中心、天津街商业区毗邻。城市主动脉中山路使青泥洼成为大连交通枢纽。由此，至本市各主要城区畅通便捷。拥有绝佳的商业氛围，商业与商务间自由取舍，左右逢源。 本案相关经济指标： 楼层：55层（包括地下3层，地上52层）； 物业总面积：77344平方米 可租售总面积：40000平方米 目前楼层分配： 1－13层：——————————————————————————————————— 大连商业银行； 15层(原14层)，31层：————————————————————————————— 小户型办公房； M层，30层，46(原45层)：—————————————————————————————— 避难层； 16－29层，32－46层(44层没有)，47－52层：—————————————————————— 标准层。 项目环境分析 1.2. 1区域环境分析 1.2. 1. 1大环境分析 政策导向 1）东北大开发的国家战略背景及东北老工业基地振兴的契机一体化国际物流港四大专业园区双岛湾石化园、旅顺南路软件园、大窑湾国际物流园、星海湾期货中心等项目，其中起主导作用的是国际物流园；把大孤山半岛进行全面规划，作为保税国际物流园的基地，国际物流为主要功能建立起大连港基础设施建设平台和运作体系，最大限度地发挥港口资源旅顺南路软件园大连旅顺南路软件产业带的规划适逢其时，东北老工业基地振兴的契机，国家的信息化战略都将对大连发展软件和信息服务业起到巨大的推动作用，大连将有望成为东三省的软件和信息服务业中心，并且成为东北三省服务于全球软件和信息服务业的窗口为企业提供策划、咨询、调研、论证等智力支持，市场对智力型企业的发展提出了空前迫切的要求，”办公环境； ■高速电梯：底层直达顶层只需32秒，速度达到6M/秒； ■景观开阔：8M大开间无柱阳光视野，高层V形开窗，室内外立体绿化，可以从容品鉴自然、云天、大海、绿地与都市的繁华。 ■5A高智能化现代写字楼：拥有“六类综合布线系统、超5A智能系统”，“最高速的电梯组群、最完善的配套功能、最优秀的物业管理”等优势，打造出真正意义上的“全球化商务平台”。 1.3.2项目劣势分析 1）劣势之一 价格高〖相对于当地当前市场价格而言〗 2）劣势之二 已经立项待建的大连国贸中心大厦高78层，不久的将来将取代本案“第一高楼”的称号 3）劣势之三 已上市的世贸，中银，森茂，虹源等大楼对本案形成较大的威胁，因为他们与本案的品质及软硬件配备比较接近。分流本案客源。 4）劣势之四 车位有限。 车位有限将会直接影响到本案的品质及客户实际使用，从而影响本案的形象。 6）劣势之五 十年的工程施工期，土地使用年限只剩31年，直接缩短了本案使用年限。 7）劣势之六 本案入口旁为公交车终点站。给本案使用制造不便。 1.2.3 项目威胁点 1）目前大连市写字楼整体的租售率处在55％－70％之间，高档写字楼的租售率则更低，且租金水平呈下降趋势。 2）目前央行已停止对商业物业的按揭贷款，遏制了大量投资客户购买本案物业。 结论：综合上述种种优劣势分析，权衡本案重点竞争个案，诸多硬件设施，显然本案基于其他重点竞争个案，没有明显优势，如何解决上述不利，成为本案近期攻坚的重点。 形象塑造：通过整体灯光工程形象渲染，重新塑造本案的高贵品牌形象，重点扩大大连以外的楼盘形象，塑立起东北高端写字楼形象，从而辐射全国，利于东北亚邻国大型在连投资企业的注意。用最短的时间内塑造起本案尊贵，现代，大气，国际化的整体形象。 租售策略：由于本案必须经历人气聚集，财富聚集两个阶段，之后才有可能名利双收。由此，本项目适宜租赁先行，租售并举的行销策略。 1.4 市场定位 1.4.1 产品形象定位 领袖商务·天安国际。 首席[CEO]，领袖商务天地。 注：本案为层峰级企业之首选，是财富，实力，品牌，智慧，地位的象征。 1.4.2 目标客户定位 1.4.2.1 目标客户锁定 ▓ 区域客户 1）大连各大型知名企业 2）大连事业壮大型客户 3）大连投资型客户 ▓ 跨区域客户 1）国内500强企业 2）世界500强企业 1.4.2.2客户细分 1) 按区域分 ■ 本地客户：主要为本地较知名且处于高增长企业与本地投资者。 分析：针对大连本市较知名的，正处在高速发展状态下的当地企业，由于事业的壮大，企业规模不断发展的需要，让一部分企业必须依托一个优等的发展平台，成为其发展壮大的跳板。 ■ 国内客户：主要指国内较知名的企业在战略扩张时选择大连作为分支机构的“事业拓展型”企业及“港、澳、台、沪、京、津、江、浙、粤”等地的 “投资型”客户。 分析：由于大