吉普车厂用地项目可行性研究报告-.doc

PAGE 一、项目概况 1、项目位置 图一、项目位置图 项目用地位于朝阳区广渠路36号，地处东三环南路东侧，广渠路与南磨房路之间。北临广渠路、南至南磨房路、东距大望路约600米、西侧距东三环南路约300米。该用地北边界的广渠路距离通惠河约1.1公里，属于泛CBD地区，地理位置极其优越。 2、交通 图2、交通位置图 扼守多条交通要道，四通八达。无论乘坐火车、汽车、飞机,均很方便、快捷。距离地铁国贸站仅有1.6公里，步行仅需要20分钟，开车只需5分钟到达国贸，规划地铁十号线穿过附近的富力城；25分钟车程直达首都机场，15分钟车程直达北京火车站。 3、用地现状 图 图3、现场实地图 通过实地勘测地块的南北长约750米，东西宽约350米，目前地块上已经基本拆平，成为七通一平待入市的熟地。 4、周边状况 东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项目和家乐福超市、其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、西部是内燃机厂宿舍楼。 5、市政条件 市政条件良好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地需要 6、规划条件 项目为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，总用地面积414919.4平方米，其中规划建设用地面积 311156.3平方米，代征道路用地面积63409.7平方米，代征绿化用地面积40353.4平方米；建筑规模小于等于900200平方米，且在规划中有一条交通次干道。整个地块分为5个部分，具体详细见下图。 图4、用地规划图 二、市场分析 1、北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。 1.1、供给方面 05年实现地区生产总值6814.5亿元，按可比价格计算，同比增长11.1% ，增幅下降了2.1个百分点，对比全国9.9%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。 05年北京市完成固定资产投资2827.2亿元，同比上升11.8%，增幅比上年回落5.4个百分点。其中，完成房地产开发投资1525亿元，同比增长3.5%，增幅下降19个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。 05年北京市房屋开复工面积14096.2万平方米，比上年增长7.4%；其中住宅8043.2万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积4679.2万平方米，增长11.3%；其中住宅3024.1万平方米，增长14.1%。 1.2、需求方面 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。05年北京实际利用外资35.3亿美元，增长14.4%。，而全国这一指标下降了-0.5%。 05年北京城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除价格因素，实际增长11.2%，居民的购买实力大大增强。城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活质量在逐步提高。 05年商品房销售面积2803.2万平方米，增长13.4%；其中住宅2566万平方米，增长12.3%。商品房空置面积1374.2万平方米，增长31.6%，受05年市场宏观调控的影响，空置面积略有上升。 1.3、小结 05年对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，房地产销售并未出现类似上海房地产市场大滑坡局面，销售面积仍高于供销两旺的2004年，北京房地产价格依然呈现上升势头。近期来看，随着供给量加大，局部地区需求压力有所上升；长期看，随着经济的发展和08年奥运的迫近，北京房地产市场将持续向好，市场前景乐观。 2、区域市场 2.1、泛CBD区域特点 经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。目前区域内还没有形成一个成熟的居住区构架，但是雏形业已形成，那就是“一中四边”，“一中”是CBD核心区，“四边”就是西北东直门区域，西南广渠门区域，东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线一带，东南四方新区(以四方桥为中心)。具体有以下特点： CBD核心区顶级商务区 位置：位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。 特点：区域内大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。 代表项目：东方瑞景、建外SOHO、通用时代等。 西北东直门中西文化交流区 位置：东直门附近，以东直门为核心，占地约27公顷