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漫谈“楼花”买卖问题 梁胜国 李玉明 商品房预售（俗称卖楼花或者卖期房）是我国近年来房地产市场发展的产物。它与商品房现售（俗称卖现房）一起已经成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。但是，由于我国房地产市场并不完善，“楼花”买卖问题，特别是炒卖“楼花”等问题在社会上引起了比较大的争论，加上现有的法律法规还不够完善，在实践中已出现了许多问题，因此，加强对商品房市场上客观存在的“楼花”买卖等相关法律问题的探讨与研究也就具有了十分重要的意义。 一、炒卖楼花的由来 所谓楼花是建筑的楼盘在尚未落成前，房地产开发企业就将该楼盘的所有权卖给买受人，此时买受人购买的只是房地产开发企业的一个承诺，即当所建楼盘建成交付使用时，买受人凭此承诺可以得到该楼盘约定的某个单位的商品房产权（也有学者称之为业权或者期权的）。房地产开发企业所出售的这种预期商品房产权（或者称为业权、期权）就是楼花。 其实楼花一词，源于我国香港地区。1954年香港立信置业公司率先推出了房屋分层售卖，分期付款的经营模式。由于房屋在施工时便被房地产公司分期分批地预售给了购房者，如同落叶一片一片地坠落，所以俗称卖楼花。在商品房预售过程中，预购人与房地产开发企业签订的楼花买卖合同----即商品房预售合同。一般情况下，预购人、房地产开发企业和银行三方还需要共同签订楼花按揭合同，预购人支付部分购房款后，将自己因商品房预售合同取得的房屋期待权抵押给银行获得银行的贷款；如果预购人不能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以用此期待权及以后取得的房屋优先受偿。 那么楼花又何以能够买卖呢？这是因为房地产开发企业在出售楼花的时候该楼盘尚未完工，甚至尚未开始建设，所以，从购买楼花到该楼盘交付使用之间有一段时间，这个时间短则几个月，长则几年，而房地产市场的行情又是不断变化的。这样购买楼花时的房价款与楼盘落成后可能达到的房价款之间就有了差价。如果人们对该楼盘的房地产投资看好时，便会纷纷购买该楼盘的楼花，于是楼花价格上涨；反之，则该楼盘的楼花价格下跌。有些预购人购买楼花的真正目的并不是为了得到房地产产品，而只是预测到该楼盘楼花的价格会上涨，到时候抛售楼花赚取差价牟利而已。可见楼花随着时间的推移具有差价，因此炒卖楼花可以赚取价差甚至牟取巨额利润，所以有人就把炒楼花作为一种投资方式或者生财之道了。 二、炒卖楼花的争论 炒卖楼花的实质就是预售商品房再行转让。而关于预售商品房再转让《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让的问题，由国务院规定。”而建设部的《城市商品房预售管理办法》中也没有对此作出明确规定。这种滞后的法律状态，使得我国房地产市场上对于买卖楼花问题，特别是炒卖楼花问题一直争议很大。 赞成者认为，房地产投资具有投资规模大、收效慢、投资风险大等特点。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有利于搞活房地产市场。炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发活动聚集资金，又可以活跃房地产市场。作为风险投资，炒家在承担了部分建房资金风险后，其转让债权所获得的风险投资收益应该受到法律的保护。甚至认为炒卖楼花多为各国房地产业发展的常态，是成熟房地产市场得以运作的必要环节，而且政府还可以从中获得利益。另外，有的预购人在房屋竣工交付使用之前，因这样或者那样的原因，确实需要转让预售商品房的，如果禁止转让，则将限制预购人的合法权益的行使。国家只要禁止那些买空卖空、倒卖合同非法牟利的行为即可。甚至有学者举例，香港政府在1992年向炒卖楼花的公司收取利税5000万元以上。 而反对者认为， “炒楼花”被戏称为“中国人的第五大发明”。 从香港传入内地后，炒家一时闻风而起。一个房子完工前可以转让十几遍。把楼市当股市来炒排队、卖号能赚一两万“炒楼花”变成‘倒票’，跟开发商结合，就像黄牛和火车站勾结起来，哄抬了房价。认为，楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款，有的人用贷款同时运作十几处房产，从资金角度他是在做期货。一个环节跟不上，就会引发资金断链的连锁反应，造成较大的还贷风险。楼市下跌的最终风险压在银行上。 “炒楼花”掩盖了市场真实的需求，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。“炒楼花”普遍存在逃税行为。由于实际房价往往不被反映在转让合同上，统计失真的直接后果是官方统计数字偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。香港楼市炒到最后，按揭价格和租金“倒挂”。比如一套房子每月2万元按揭，但只能到几千元楼价大跌之后，出现了众多的“负资产一族”，带来了严重的金融风险和社会问题。一种意见，我国当前房地产业正处于起步发展阶段，房地产市场也处于不健全状态，允许炒楼花，会使小部分人从中牟取暴利，导致房价上涨，