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长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告 谨呈：湖南大韵置业投资有限公司 项目研究工作阶段划分 项目解析与问题界定 项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一） 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二、三） 项目解析与问题界定 项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目 我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例 通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是： 项目解析与问题界定 本项目的解决思路 本报告解决的关键问题 我们的研究思路 城市新中心发展模式 长沙河西行政中心 以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 伦敦?加纳利码头——工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局 巴黎?拉德方斯公司服务建设的典范 深圳?蔡屋围金融中心 深圳?蔡屋围金融中心 以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 日本福冈博多运河城——概况 日本福冈博多运河城——关键驱动因素 深圳华润中心——概况 深圳华润中心——关键驱动因素 产生背景与条件 旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年，柳