张家界天利佳园项目整合营销策略案文档下载.pptVIP

◇智尊深知，房地产是区域市场文化的集中体现，也是需要深研 消费者心理的学问。 ◇智尊研究人文，研究房产规律，研究消费行为，更严谨遵循心 的营销之道。 ◇正是沿着本项目所在区域房产市场的边缘，我们运用超越常规 的营销思路，分别从项目市场背景、项目分析、项目市场定位 项目营销推广策略等几方面入手，一点点梳理着营销纹理。 ◇本方案旨在于抛砖引玉，并倾向于对市场背景与营销推广主定 位与产品前期规划，将项目置身整体房地产市场的发展义上考 虑，意图通过对趋势的把握，构思项目的市场定位与营销策略。 05年以来，张家界经济发展保持二位数的逐年增长态势，但经济发展受自然 因素影响较大，08年年初的雪灾及5.12汶川大地震，使经济发展受到重创， 入境游客骤减，08年上半年经济仅为07年总量的1/3左右。 ■ 三产结构合理，服务业占据主导地位 张家界群山环抱，地势起伏，农业发展动力相对不足； 依托良好的自然景观资源，张家界大力发展旅游及附属产业， 2003年，张家界已形成“三、二、一”的经济格局， 目前该市产业结构不断得到优化，旅游主导地位进一步得到提升， 2007年全市各景点共接待国内外游客1878万人次，实现旅游收入91.25亿元。 固定资产投资总量较低，存在较大偏向性 张家界固定资产投资总量相对较低，投资侧重亦有偏向，现阶段，交通、水利、能源、旅游、工业、房地产业、城市建设成为投资重点。 财政收支倒挂现象严重 张家界市缺乏大型企业，全社会财政收支倒挂现象严重，目前支出主要 体现在科技、医药卫生、环保及城乡社区、农林水、工商金融等事务上 房地产开发——市场低位运行 居民生活——收入偏低，收入结构单一 ◇07年，张家界市城市人居可支配收入仅9484元，而城市人均消费达7125元， 其中食品、衣着、家庭设备、交通通信为消费主要方向。 ◇农民人均可支配收入2519元，支出2445元，支出主要集中在食品、衣着、建 房、交通通信等方面。 ◇农民主要增收渠道，一是农产品涨价带动家庭经营收入大幅增长，二是外 出打工人数增多和工资标准提高，带动了工资性收入较快增长； ◇城镇居民收入增长点主要是工薪收入、经营性收入和财产性收入，整体收入结 构较单一。 沿澧水分为十一个主要板块：依托城市干道和张家界国际机场的交通区位优势，在且住岗规划商务会展中心板块，将其打造成张家界国际旅游城市的服务中心；在武陵源景区至张家界市的入口区域和永定片区，结合大庸公园，打造民俗文化风情再现板块；南庄坪现集中了大部分行政机构，为行政办公板块；观音大桥西侧公园至火车站站前区域打造火车站前综合服务板块；鹭鸶湾大桥南侧规划体育休闲板块； 鹭鸶湾、官黎坪、西溪坪滨水其他区域分别布局六个亲水人居住板块。 旅游系统规划： 1.古城文化游:古渡口、大庸桥公园、古人堤、革命根据地纪念馆、普光禅寺、基督教堂、崇文塔。 2.山水城游:土家风情园、子午台、虎穴公园、季华山馆、天门山。 3.民族风情游：土家风情园、传统文化娱乐步行街、大庸古城、土家风情商业街。 4.公园游：且住岗滨河城市广场、中央森林公园、湿地公园、体育文化公园、陈家溪公园等。 5.水上游：古渡口、古人堤、南门码头。 6.景观带步行游 小结：从城市布局上来看，老城区在短期内，依旧是张家界市的经济、文化、生活中心， 这一点从住宅价格上更能得到体现。但受开发条件及土地资源影响， 未来城市将更多的向南、向西、向东发展，房地产 竞争态势将更将明显 2、商业市场表现 2003年以来，张家界市吹起了一股开发旅游地产的风，一时间，市内各个角落，旅游商品市场项目陆续启动，吸收了当地居民大量投资资金。随着这些项目的相继交付，埋藏的隐患接连暴露，实际经营过程中，这些原先定位为旅游产品市场的商业项目无一落实最初的产品定位。原因有如下几点： ——从购房能力分析，伴随张家界经济的增长，居民可支配收入逐年增多，2004年至2007年，张家界人均可支配收入从7113元上升到了9484元左右，增幅达33.3%。而近几年张家界的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。　 消费者写真 产品设计总体原则 市场差异化原则 市场需求量原则 （二）智能化配套设施 地产推盘策略 分批次建设分批次推出 即侧重前期工程形象对市场热情的激发及过程中的有节奏操盘，先行集中精力建设首批推出房源及景观道路，再行分批建设分批推出，有利于销售时机的把握。 此方案较为稳妥、细致、周全，对于销售过程中集聚销售人气、限制推盘数量、集中购买范围起到重要的配合作用，而且更符合项目价格提升策略的要求，同时，能降低开发资金投入量