南京江宁翠屏湾花园城德国新镇全程营销代理企划方案.docVIP

翠屏湾花园城●德国新镇 全程营销代理企划方案 前 言 每接到一个案子，我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。 因为我们一直尊崇这样的理念：让贵司与我们共赢，共同打造一个让业内外人士不说是流芳，至少也可频频回眸的项目。 这份企划案依然是我们在匆忙中形成的，以至市场调研没有充足的时间去完成，但是我们对本案依然倾注了满腔的激情，在短短几天时间内，我们夜以继日的超负荷工作，深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。 我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。 期待我们致臻完美的合作！ 二00五年九月十五日 本案的产品形态有足够的市场需求吗？ 产品的某些先天不足为目前推盘带来怎样障碍？ 目前市场同类形态的物业供应量和客群需求的关系是什么？ 面对竞争市场，本案的优势在哪里？ 我们的营销策略是否能对本案的推盘产生足够强势的推动力？ 目 录 第一部分 营销企划报告 一．把脉市场 二．解码产品 1.产品核心理念及项目卖点整合 2.景观设计建议 3.智能化建议 4.物业管理建议 三．发现客群 四．包装策略 1.现场 2.售楼处 3.样板房 五．推广策略 六．品牌塑造和形象提升方案 第二部分 投标文件 第一部分 翠屏湾花园城●德国新镇 营销企划报告 把脉市场---倾听竞争的声音 从理性的角度，用最实际的数据说话，通过对区域市场及竞争产品的供应量、价格、销售等实际分析，从而对本项目进行客观的思考。 宏观市场环境分析 一、区域规划 江宁是南京城市发展的三大新市区之一，三山板块是江宁重要组成部分，随着区域功能、交通、商业、医疗、教育配套等各方面规划的实现，区域内成熟指数日渐提升。 《东山新市区总体规划修编》公示，江宁的发展目标是：7年内新增55万居住。截至2002年年底，江宁户籍人口75.19万，到2010年该区人口规划为130万左右，城市化水平达到65%。在居住上，该区的容量超过河西，和仙林、江浦一起成为南京的三个新市区。 江宁的产业主体为江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园，着重发展无污染的高新技术产业和先进制造业。结合南京的沿江开发，江宁还规划了“滨江开发区”，沿江展示滨江风貌。 《江宁东山新市区商业网点规划》江宁将在原有基础上再新建10个大中型超市有一半分布在百家湖片区，在基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或大中型超市中设生鲜区；在火车南站市级商业副中心、东山市级商业副中心、东山老城区级商业中心内建设3个市区购物中心，在百家湖区级商业中心和同曦鸣城内建设2个社区购物中心。?3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后分两条线路，一条继续南下，另一路向东穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。新建商品房的供需比是 1.84：1南京二季度新建商品房和存量房的市场总约为 368 万（包括一季度未实现的需求 141万）总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万（其中新建商品房实际供给 435）。总供需比为 1.57：1其中新建商品房的供需比是 1.84：1与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧2005年二季度南京市新建商品住宅均价为4845元/平方米，与一季度相比上涨了31元/平方米。　　 图 年一季度—05年二季度新建商品住宅价格走势（单位：元/㎡）  年上半年，新建商品房的交易面积为 230 万左右，一季度全市新建商品房实现销售 143 万，二季度全市新建商品房实现销售 87 万左右拆迁产生的购房需求比例略升图 005年二季度购房动因结构变化分析 潜在消费者的心理可承受房价的总体水平呈现出两头升高中间下降的趋势调研显示，潜在消费者可承受的最高单价多在4001-6000元/㎡的区间内，其中对单价在 4001-5000元/㎡之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/㎡的比例，为24%；处于第三位的是单价在3001-4000元/㎡之间的比例；为23.3%；单价3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比较低，分别为7.4%和8.2%。 但是从图上可以看出， 潜在消费者的可承受的最高单价在 4001-5000元/㎡之间的比例和单价在5001-6000元/㎡的比例都在下降；单价在3000元/㎡以下的比例和单价在3001-4000元/㎡之间的比例却在上升图价格层次需求结构分析潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东调研显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西