万科2008年度内部报告.pdfVIP

房地产商域网 2008 年度报告 公告编号：〈万〉2009-007 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事、齐大庆独立董事、 李小加独立董事亲自出席本次董事会会议。宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本 次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真 实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司基本情况简介……………………………………………………………………………… 6 会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….7 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……8 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….13 公司治理结构……………………………………………………………………………………18 股东大会情况简介………………………………………………………………………………25 董事会报告………………………………………………………………………………………26 监事会报告…………………………………………………………………………………….…55 重要事项………………………………………………………………………………………….56 2008 年年志………………………………………………………………………………………66 财务报告………………………………………………………………………………………….67 备查文件目录……………………………………………………………………………………180 1 房地产商域网 一、致股东 回顾2008并非易事——这一年有如此众多的事件发生，这一年与2007 的反差如此强烈。无论对中国住 宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这 或许是我们得以在2008收获的最大财富。 收益与空间 由“房地产”联想到“高利润”，将房价上涨视为对房地产业的利好因素，恐怕已是行业内外常见的 一种习惯性思维。尽管万科在这个问题上一直持有不同的看法，在2005年就提出了“房价过快上涨无人受 益，平稳发展才是行业之福”的观点。但即使对于万科，可能也直到2008年，才从事实中获得了最深刻的 体验。 其实从原理上看，中国住宅业根本不应该是一个高收益行业。它是一个自由准入的行业，也不存在高 耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在， 随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够 期待的，只能是一个公平的收益水平。 一个自由准入的行业，如果行业内外却普遍认为它是高收益的，其结果可想而知。外部资金的涌入和 行业内的习惯性思维，造成了2007年土地市场的亢奋，造成了“面粉贵过面包”的异常情形。而这一故事 在2008年嘎然而止——2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平 均收益水平都变得艰难。 是这样，2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在。也 不要问2007年的情景会否重现。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成，中国住宅行业也依然有 待成熟，因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了——它并非一个美丽的憧憬，而是一种值得 警惕的情形。 而反过来说，2008或许并不辉煌，但它的存在是必要的。它是中国住宅行业一个完整周期、是中国住 宅企业一个完整历程中，不可能缺少的一个环节。当2008在时光册页上定格之后，中国房地产行业运转逻 辑的完整脉络，才得以全部呈现为事实。 那么，打破高收益神话后，中国房地产行业的吸引力究竟何在？其实，这个行业真正的价值，从来都 不在于高收益率，而在于其高成长性。它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。作为人口最多、迅速 崛起