高通智库：2011年地产开局.pdfVIP

高通智库 专题研究报告 2011 地产开局:扭曲后的反作用力  摘 要 2 0 1 1 年 3 月 1 3 日 电话:（0102/3 在房地产资金由过度支持转向显著收缩后，对短期房地产成交 量和价格影响预计将显著。 邮箱:gt@ 房地产调控预计将被动性延长：由于存量资金依然充足，以及 网站: 商品住宅供应不足，政策一旦出现回暖将导致价格报复性反弹。 从限购政策的影响看：一线城市中北京、上海受影响比较显著。 二线城市受影响程度将分化。部分不受限购影响的二三四线城市， 将承接转移的住宅投资性需求。 受保障房挤占土地供应、行业资金偏紧的影响，一线城市的住 宅商品房供应将保持低位。 高通智库是一家专业的房地 产研究机构，定位为“房地产战略 基于保障房挤占商品房用地以及地方政府土地财政缺口加大， 信息综合服务商”和“独立的第三 加之土地拆迁新条例下，未来土地成本可预期呈增加趋势。 方房地产研究机构”。 在业务定位上，高通智库一直 取消限购政策，将导致价格报复性反弹。由此，我们倾向北京 以“专业主义”、“精品研究”原则， 和上海限购期限可能长于1年，短于3年的判断。 以客户需求为中心，以客户满意度 为标准。 预计二三线城市2011年整体市场基调，很有可能是小幅供大于 求。一线城市，北京因为严厉限购供应不足将有所缓和。 在价格上，预计10%-20%的调幅可能性比较大。同时20%的房 价下调，房价水平已接近2008—2009年之间的水平，相对合理。 值得关注的变化是，二线领先城市的住宅市场面积规模，已经 开始超越一线城市，二线城市住宅市场迎来活跃的高峰期。 引导资金通过社会融资渠道进入实体经济，有利于舒缓当前流 动性过程、降通胀和保增长之间的关系。同时，行业实践也显示 多元化融资的必要性已更加显著。 2011地产开局 前 言 保障房、限购、房产税试点、货币紧缩政策……使业内在 2011 年开局之时，对形势 研判似乎难以乐观。 限购与房地产信贷政策所引发的市场调整应该立竿见影。3600 万套保障房建设，使 内地住宅市场增添了浓重的行政化色彩，类似“补课”或“保障房大跃进”。而房产税 政策的市场影响，在当前几近无效，不过是一个心理预期影响或是长期制度改革的小范 围探索。 对超越合理性的住宅价格而言，目前的政策应该会促成不同城市之间出现中小幅下 调。但从另一个视角看，在市场因行政力量而扭曲时，其反弹力也会随之而来，并且潜 在力量显著。 当前一线城市的供应量基本处在历史新低，2010 年成交与供应的平衡，显示供应基 本在短期内就被消化。二三线城市皆类似，虽然消化能力稍有逊色，但大格局相同。 在供应新低的市场环境下，保障房计划如果得以实施，有两个因素不能不考虑：1、 保障房挤占商品住宅用地，进一步加剧商品房供应的不足；2、保障房用地降低了土地 财政的收入，反之增加了未来政府在出让土地时的溢价追求。 对应当前和