莆田城市宏观环境和城市商业环境分析.ppt

2 城市商业环境分析 莆田近代商业发展的三个阶段 第一阶段：90年代以前 1、涵江区是莆田的“小上海” 早期莆田地区的商业主要集中于涵江区，当时涵江区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年商贸城的盛况可看出其时涵江区的商业中心地位。 2、城厢区商业主要集中于文献东西路； 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统老城区，其他地区如学园路一带则是一片荒凉，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。 2 城市商业环境分析 莆田近代商业发展的三个阶段 第二阶段：90年代 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 １、城市重心的迁移 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则逐渐成为一个加工业、一般性商贸区域； ２、文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分布不合理，经营产品档次底等问题。 2 城市商业环境分析 莆田近代商业发展的三个阶段 第三阶段：2000年以后 进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有了较大提高。 但到目前为止，莆田市只有一个真正意义上的商圈，即以文献路步行街为核心，加上新建成的大唐广场，金鼎广场，辐射到周边的梅园路、东园路等外围商业街的市级中心商圈。 2 商业环境分析 中心商圈的核心地位不可动摇 次级商圈 核心商圈 在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二个次级商圈尚未出现。 随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。 批发、商贸 2 商业环境分析 莆田商业发展现状 文献路步行街经营现状 文献路步行街目前仍是莆田最受欢迎和认同的商业街区，每天汇聚十余万人流，但是也存在以下问题： 一、步行街的租金最高可达2000多元/平方，已经超过了北京、上海及深圳等一线城市，品牌商家虽入住意愿很高，但由于过高租金因素，经营情况不甚理想，因此商家调换频率较高； 二、缺乏统一经营管理，完全受市场自然调节，业态混乱，品牌档次不高，并且无法做到业态互补，有序经营； 三、目前因为正在建设地下购物广场地一大道，文献路已被挖得惨不忍睹，整条路上已经完全没有休闲和景观空间；原来步行街对休闲和人性化的考虑较少，也不是符合现代消费习惯的商业街区。 2 商业环境分析 莆田商业发展现状 梅园路经营现状 梅园路现已形成颇具规模的商业街，主要业态以餐饮、娱乐及酒店为主，承担了城市大部分的餐饮娱乐需求，目前商家经营情况都较为理想。 2 商业环境分析 莆田商业发展现状 三信金鼎广场、大唐广场经营状况 三信金鼎广场是莆田第一个真正意义上的商业MALL，并采用统一经营管理模式，只租不卖，目前经营情况尚可，主要人流也来自步行街。 大唐广场紧邻步行街，但因为之前规划定位及业态排布、经营模式均不理想，导致经营状况也不太理想。 2 商业环境分析 商业环境分析总结 从莆田目前的商业环境总体分析我们可得出一下结论： 一、莆田只有一个真正意义上的商业中心； 二、本市人对文献路步行街认同度最高； 三、核心商圈的规划及经营存在严重不合理之处，有待大力改进与完善； 四、集中消费目前并不太符合莆田人的消费习惯，莆田人仍然喜欢传 统的商业街模式； 莆田的商业发展仍处于相对初级状态，无论从建筑外观、业态组合、 项目经营、盈利模式、营销定位、消费引导等方面都需要变革创新，才能匹配莆田作为海西经济区重点城市的定位。 莆田商业业态及未来商圈 Part 3 1、莆田商业的思考 目前莆田现有商圈商业的业种业态规划比较单一，缺乏科学性规划，还停留在传统老商业形态中，城区商业辐射力度比较差，大型综合诚信性商业欠缺。 1、大部分均是安置房商铺，难以规划。政府虽有规划景观，道路，但缺乏一体式系统规划和业态布局。普通属于市场自然形成，自然淘汰的布局形式。 2、购物环境缺乏科学规划，文献步行街是“有整无体”，外表有完整的步行街区，但内部业种业态错综杂乱，因此实现项目的环境规划的部分超越是完全可能的。 3、标准店铺受市场欢迎。一层面积集中于30－50平方米之间一拖二（三层连租）标准店铺较受市场认可，面积集中于30－50平方米的标准铺满足范围较大，可以适应很大部分经营者的需要。 4、文献路一街独旺，消费力外溢。 说明城区没有一个项目强有力的商圈和大商业项目可以支持接受莆田正在膨胀的消费力，这对于本项目是一个利好。 5、莆田商圈缺乏具备号召力的综合型卖场带