千年美丽2期策略.ppt

事关地产营销史。 * 中国房地产营销史上，营销共经历了3个阶段： 从第1阶段的产品营销、第2阶段的情景营销， 到2007年第3阶段的主题营销。主题营销将成 为地产营销史上具有历史意义的质变点。 事关主题营销。 * 主题营销是以年度主题为文脉，以主题文脉形 成贯穿一年的攻击项链，贯穿年度营销的各个 事件环节，从而形成主题无所不在的鲜明个 性，从而形成市场强大的杀伤力； 千年美丽2007主题 “ 大趣宅院 ” 2007年，我们需要讲客户的从容生活哲学。 我们的客户完全不同于其他竞争对手的客户，我 们的客户是武汉最顶级的客户，其所担负的哲学 观点同样不仅仅是居住，而是在从容生活中的感 悟。 千年美丽2007营销 “ 颠峰从容的事件 ” 2007年与客户身份相匹配的颠峰从容事件，成为整个千年美丽的主题营销点，自然豪宅法则、中华豪宅论坛、趣味生活版图、旅游地产话题等等，都是千年美丽“颠峰从容事件”。 2007年千年美丽推广费用预算 一、概述 1、本费用预算是以房地产市场推广一般情况（与我们项目之档次相当）和过往经验作为础， 并考虑到部分不可预测到的因素，作出这份较为保险和实际的费用预算。 2、因销售资料、户外广告、展场租金等均是跨年度使用，本预算中只计算一次户外广告及 展场的租金。 3、户外广告牌的位置、尺寸、租金费用需要甲方进一步落实，相应调整户外广告牌的预算 费用。 二、费用推算 1、预期销售总额：10亿元 2、预期推广费用：（房地产规律）推广费用按销售总额的2-3%计算 100000万 x (2-3%) = 2000万元-3000万元 3、推广费用取中间值（1.5％），推广费用为1500万元； 千年美丽 第10刀“3年庆典”。 10月份是国庆节，同样我们需要借助国庆的庆典，形成千年 美丽10月份的3年庆典；千年美丽出世就是武汉地产的领袖 品牌，2005年知音湖湖景领袖品牌，2006年中华豪宅领袖品 牌，2007年3年庆典，形成千年美丽项目品牌的领袖高点； 3年庆典活动、3年庆典回顾、3年庆典销售……，10月我们 需要千年美丽品牌的至高点； 千年美丽 第11刀“光荣与梦想”。 * 11月是10月千年美丽3年庆典的延续点，同时也是12月最后 入伙大典的启动点；因而，11月需要联动2个庆典，形成整个 2007年底千年美丽“颠峰从容”大典盛世；因而，11月将以 千年美丽3年来的光荣与梦想，形成整个2大庆典的攻击线； 千年美丽 第12刀“客户答谢会”。 12月是是整个2007年千年美丽年度的最高点，是整个千年美、 丽3年历程的最高点，因而，我们需要千年美丽历程3年的“美 丽盛宴”作为2007年最高音：知音旅游的最高音、个性管家的 最高音、人信地产会会员的最高音…… 附: 豪宅,除了建筑,我们还要说什么? 豪宅更多的展现不只是建筑\园林\生活趣味空间所带来的个性化生活,更多的是服务\配套\运动的生活场景上. 建议: 聘请中海物业做物业顾问,因为中海服务有指数标准(用手指擦地板没有灰尘\游泳池的水可以喝等) 建议在会所多安排运动\休闲的生活配套,一方面便于交流\另一方面在于运动 附: 野趣园,如何启动更有意思? 北京曾有这样的别墅,很多业主买来根本不只是住,更多的是培养个人兴趣\爱好,在自家院子种小菜\在果园里种果树\在收获的季节采摘自己应有的硕果. 建议在园内也可以让业主栽种果树\小菜\在野趣园里可以让人们发挥自己的主动性,成立业主农委会,让业主自己想方设法运作该园,而且促进更多业主个人兴趣\爱好. 附: 东风客户的特定锁定 06年，东风总部即将建成，大量十堰中产阶层涌入沌口。 以东风总部为半径，方圆3公里范围内的项目，1/3的客户量源自东风系统。东风迁入在即，购房需求必然成倍放大。千年美丽不能放过这样的机会。 我们是否可以大致设想一下东风人的心态特征： 1、急于在武汉安个新家，家的感觉很重要。 2、做汽车的，对车型、配置、性价比等了如指掌，而他们看待 房子的眼光，也必然对用材、成本、户型更加关心。 3\建议多参加东风\十堰相关活动 附: 景观篇 一曲水调歌头，一派水墨风光 (缘水：亲近一片湖，遥望另一片湖的气度) 一叶阅世界，一道读人生 (林道：四季如人生，归家路上阅尽春秋