中工美商务运营公司运营方案.doc

中工美商务管理（苏州）有限公司 商务运营管理建议书 委托管理 呈辉工艺文化城（中国）有限公司授权中工美商务管理（苏州）有限公司就中国工艺文化城的商务运营和综合事务，进行委托管理。 通过在销售、租赁和委托等合同中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，确定中工美商务管理（苏州）有限公司的管理地位和行为规范，约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 在此框架下中国工艺文化城各利益方： 呈辉工艺文化城（中国）有限公司 中工美商务管理（苏州）有限公司 所有业主 租赁经营者 四者之间的法律关系如下所示： 为此，我们确认中工美商务管理（苏州）有限公司在委托运营管理期间是具有独立承担法律民事责任，在委托授权经营管理范围内自负盈亏的经济实体。 （二）运营范围 按照中国工艺文化城的总规划方案以及中国工艺美术（集团）公司与呈辉工艺文化城有限公司合作协议设定的职责，依托苏州地区传统工艺美术的资源，弘扬中国传统工艺美术文化，合力打造和培育中国工艺文化城(中国工艺品集散地)。 1、招商并吸引中外工艺美术业大师、名人入驻工艺文化城。 2、充分利用工艺文化城会展中心展开各类文化产业专业博览会； 3、经营管理呈辉艺术馆； 4、经营管理工艺文化城工艺品商业一条街； 5、经营管理工艺文化城工艺品交易市场； 6、经营管理工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司)； 7、经营管理工艺文化城除房地产建设及销售外的其他配套商业项目。 (功能构架：项目房地产营销、合作协议授权范围内的场馆店的招商租赁、艺术馆的运营管理、艺术品的营销、文化产业会展及工艺文化城的运营管理等。) （三）盈利模式 通过以下资产的运营管理来实现收入： A、展示性部分：以自营形式，只出具营运收据凭证，部分商品出售按小规模纳税人范围运作。 1、呈辉艺术馆，建筑面积2000平方米； 2、会展中心，建筑面积20000平方米。 B、经营性部分：以投资管理形式，只以场馆租赁形态，设立若干小规模纳税人企业进行商务运作，向工艺文化城文化公司缴纳房租金、物管费，来保证投资收益。 1、工艺文化城酒店，建筑面积30000平方米； 2、工艺品交易市场，建筑面积60000平方米； 3、工艺品商业一条街(租赁部分)；建筑面积20000平方米； 4、工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司)； 5、工艺文化城除房地产建设及销售外的其他配套商业项目。 收支平衡预测表 收入部分 支出部分 序号 科目 科目剖析 金额 序号 科目 金额 备注 单价/月 提成比例 一 房地产销售（按可销售面积的50%计算） 一 工作人员费用 1 商业房3万㎡ 2.25亿元 1% 2250000 1 工资奖金 2650000 设定7500/㎡ 2 住宅房1万㎡ 1亿元 1% 1000000 2 福利 130000 设定10000/㎡ 3 其他1万㎡ 0.6亿元 1% 600000 3 社会保险 600000 设定6000/㎡ 小 计 3850000 4 其他 120000 二 房地产租赁 小 计 3500000 1 商业房2万㎡ 360/㎡ 20% 1440000 二 经营费用 2 商铺6万㎡ 240/㎡ 20% 0 1 广告宣传 1000000 3 办公房1万㎡ 300/㎡ 20% 600000 2 经营活动 500000 4 酒店3万㎡ 240/㎡ 20% 0 3 其他(礼品等) 500000 5 会展2万㎡ 120/㎡ 30% 0 小 计 2000000 6 其他1万㎡ 360/㎡ 20% 720000 三 管理费用 小 计 2760000 1 办公费 120000 2 网络通讯费 120000 三 商品净销售 250万元 25% 620000 3 差旅费 120000 1 工艺品销售 20万元 20% 40000 4 招待费 180000 2 其他 660000 5 车辆使用费 60000 小 计 6 水电费 180000 7 工作补贴费 120000 8 维修保养费 50000 9 运输费 50000 10 物业管理费 100000 11 财务费用 100000 12 董事会费用 200000 13 其他 100000 小 计 1500000 合 计 7270000 合 计 7000000 说明 一、收入部分预算： 1、房地产销售:鉴于建设的进度的种种因素，预计年内销售额的到帐实现约5万平方米来测算。(暂定) 2、房地产租赁：鉴于公