重庆地产尽职调查报告(样本).docVIP

重庆市地产集团信托贷款项目 尽职调查报告 山东省国际信托投资有限公司 二〇〇五年十一月 信托贷款项目尽职调查报告 依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》以及其它相关法律、法规，山东省国际信托投资有限公司与中信信托投资有限责任公司（以下简称“中信信托”）等多家参加信托公司共同推出“重庆市地产集团银团贷款项目集合资金信托计划”，本着恪尽职守、审慎尽责的原则，我公司与牵头的中信信托投资公司对该项目进行了尽职调查。 第一部分 项目基本情况 做为与国家开发银行的延伸合作，中信信托拟做为牵头信托公司组建信托公司银团就重庆地产项目进行总额为15亿元的信托银团贷款项目合作，银团贷款期限1年期5亿元和2年期额度10亿元，其中1年期贷款由国家开发银行提供本息连带责任保证，2年期由开行提供后续贷款支持，国家开发银行重庆市分行承诺在信托计划到期日向借款人发放与信托贷款额等额的贷款，信托银团贷款由国家开发银行进行管理。贷款资金用于西部新城基础设施建设、建设集团“退二进三”建设及中央商务区（南部）、九龙坡区、大渡口区土地储备整治等5个项目，由重庆市地产集团公司作为5个项目的统一借款人。 第二部分 项目借款人－重庆市地产集团公司情况分析 一、借款人简介 地产集团成立于2003年2月28日，是经重庆市人民政府批准（渝府[2002]211号文）成立的事业单位，实行企业化管理。注册资本金20亿元人民币（全部由重庆市政府出资）。公司主营业务：负责建设用地的征用，进行土地收购和开发整治，为建设用地集中统一提供土地；承办国家和市级土地整理项目，为实现全市范围的耕地“占补平衡”提供耕地资源；承办市廉租住房保障管理机构制定的廉租住房项目的开发和征用土地范围内的农转非还建房建设；承办市政府交办的旧城改建项目。贷款卡号：5501010001471919。由于地产集团具有政府背景，发展前景广阔，地产集团成立伊始即成为各商业银行激烈竞争的对象。据悉，目前地产集团已获得各银行授信超过150亿元。 按照《市机构编制委员会关于同意设立重庆市地产集团的批复》（渝编[2003]10号）规定，地产集团内设机构8个，即党群工作部、行政管理部、发展研究部、计划财务部、土地储备整治一部、土地储备整治二部、土地整理部、房屋开发建设部，核定事业编制75名。重庆市编委以渝编办[2005]284号文批复同意地产集团增加实施城市基础设施建设的职责任务。 2004年地产集团完成投资43亿元,实现控制性土地储备16万亩，征用办证19736.32亩；开发整理新增耕地733公顷；资产规模达156.5亿元。出让主城区土地3000亩，实现土地出让综合价金30.2亿元。 2005年—2010年地产集团工作规划是：集中发展土地的整治和储备工作，采取“以地养地，滚动发展”的模式，在整治和储备中实现规模效益。根据城市化发展要求，争取从2005年到2010年累计控制性储备土地197600亩，土地整治55000-60000亩；加强土地整理，以实现耕地的“占补平衡”，配合土地的储备，在2005-2010年完成土地整理23000公顷，新增耕地10000公顷。 2020年远景规划目标，地产集团代表市政府完全垄断主城区一级土地市场，实现土地储备的“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，在土地供给上拥有“土地供应总储备，土地市场调节器”的基础地位作用，并进军远郊区县，带动远郊区县的经济发展和土地增值；按照市政府的要求，实施全市土地整理工作，实现全市耕地“占补平衡”；开展与土地储备整治、土地整理相关业务的配套工作；集团业务以控股或参股方式逐步扩张到房地产开发、保险、科技、服务等高盈利行业，并控股2-3家国内主板上市的公司。 本部分需要增加的部分：借款人以往开发项目的情况介绍，包括开发累计面积、开发项目介绍、开发实现经营效益等。 另外公司是否是房地产开发企业二级资质，请说明。 二、借款人法人治理结构分析 地产集团是垄断重庆市主城区土地供应市场的国有独资公司，受政府的委托管理和经营国有资产。地产集团按照现代企业制度组建了董事会、监事会和经理层的三级治理结构。公司内部财务管理严格遵守《重庆市国有土地储备整治管理办法》和《重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法》，采用《事业单位会计制度》进行核算，并建立了《工程成本控制管理制度》、《计划统计管理办法》、《内部审计制度》等一系列财务标准和会计、审计制度。 地产集团能够客观、及时向有关各方披露财务信息，接受重庆市国资委、市财政局、集团监事会的监督，2003年度财务报表经重庆康华会计师事务所审计（开行认可会计师事务所），2004年度财务报表经重庆谛威会计师事务所审计（重庆市国资委指定的会计师事务所）。 三、借款人财务状况 （一）借款人