《惠阳昊康裙楼商业营销推广方案演示稿》.ppt

酒吧 楼梯 酒吧 楼梯 酒吧 楼梯 裕华酒楼 楼梯 2F 入口 入口 入口 入口 注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。 项目命名 昊康 兰桂坊酒吧步行街 形象主题 体验国际酒吧文化一站式休闲消费步行街 价格定位 建议： 采用“收益还原法”推导项目销售价格， 先 通过市场比较确定项目的租金基准值，按照一般的商业投资回报率作为计算的贴现率，推导项目售价。 基准租金的确定 租金参照标准 南门大街 白云路 人民路 中铭 50-90 50-60 60-80 50-70 单位：元/㎡ 外街铺基准租金的确定 依据： 项目是新区唯一商业物业，周边生活以及商业氛围处于开始形成阶段，因此企业确定项目租金参照值为50元/㎡/月。 按照新区商业租金的一般发展规律判断，五年内的新区商铺的租金呈每年20%递增。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 50 60 72 86.4 103.7 外街铺五年租金情况预测： 单位：元/㎡/月 五年平均租金预测为： 74.5元/㎡/月 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 36 43 52 62 75 内街铺五年租金情况预测： 单位：元/㎡/月 五年平均租金预测为： 55元/㎡/月 项目 计算 结果1 计算 结果2 单位 备注 基础数据 　 　 　 　 建筑面积 1 1 ㎡ 根据产权资料 收益年数（n） 67 67 年 按照土地使用年限2002年起 资本化率（r） 8% 7% % 根据利率+风险系数确定（一般商业投资项目贴现率7%-8%） 月租金 单价 74.5 74.5 元/㎡ 预测五年内平均租金水平 空置率 0% 0% % 假设0空置 收益年限 （n) 外街铺定价 收益测算 　 　 　 　 月租金收益 74.5 74.5 元 月租金单价×建筑面积 年租金收益 892.8 892.8 元 月租金收益×12×(1-空置率) 扣减项目 73.38816 73.38816 元 综合税率8.22％；含房产税、营业税、印花税、城建税、教育费附加等 年纯收益 (a) 819.4118 819.41184 元 收益总值 10386.18 11871.47804 元 经验公式：a/r[1-1/(1+r)n] 估价结果 　 　 　 　 评估单价 10386.18 11871.47804 元/㎡ 收益总值/建筑面积 外街铺定价修正 按照收益还原两种估价结果，考虑到街铺的价值空间比较易于被当地市场接受，并利于平衡销售，修正外街铺均价为： 12000元/㎡ 项目 计算结果1 　计算结果2 单位 备注 基础数据 　 　 　 　 建筑面积 1 1 ㎡ 根据产权资料 收益年数（n） 67 67 年 按照土地使用年限2002年起 资本化率（r） 8% 7% % 根据利率+风险系数确定（一般商业投资项目贴现率7%-8%） 月租金单价 55 55 元/㎡ 预测五年内平均租金水平 空置率 0% 0% % 假设0空置 内铺定价 收益测算 　 　 　 　 月租金收益 55 55 元 月租金单价×建筑面积 年租金收益 648 648 元 月租金收益×12×(1-空置率) 扣减项目 53.2656 53.2656 元 综合税率8.22％；含房产税、营业税、印花税、城建税、教育费附加等 年纯收益(a) 594.7344 594.7344 元 收益总值 7538.359 8616.395355 元 经验公式：a/r[1-1/(1+r)n] 估价结果 　 　 　 　 评估单价 7538.359 8616.395355 元/㎡ 收益总值/建筑面积 内铺定价修正 按照收益还原两种估价结果，考虑到内铺当前的价值市场表现有较大难度，按照低值取值，修正内铺均价为： 7500元/㎡ 总体实收均价 按照现有铺位资料面积情况来测算，预计项目能实现的总体销售底价为： 10041元/㎡ 注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调。 总体实收总额 按照现有铺位资料面积情况来测算，预计完销实现的总实收销售额度为： 3186.3万元/㎡ 注明：查丈报告出具后可根据实际情况微调