《山东鑫苑城市之家策划全案》.ppt

鑫苑·城市之家策划全案 推广目标 思考路线图 客户定位 思考路线图 思考路线图 区域市场分析 区域市场分析 项目优劣势分析 项目优劣势分析 产品卖点梳理 核心价值梳理 核心价值梳理 核心价值梳理 核心价值梳理 价值体现 广告策略 思考路线图 客户需求 产品支持 结论－－定位 推广定位溯源 推广定位溯源 推广定位溯源 推广定位溯源 视觉展示 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 阶段 卖点 策略 确定各阶段的任务及推广策略 形象建立阶段 产品细节深化阶段 开盘认筹阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 发布有效促销信息，突出低首付、低总价优势，配合有效营销活动，营造物超所值、供不应求气氛。聚拢大量人气，形成火爆开盘局面，并保持持续强销。 区别于其他楼盘，迅速抓住市民眼球，形成区域热点，最大程度上提高市场关注度和美誉度，尽快树立项目形象和鑫苑品牌美誉度。 突出本案高性价比特点，明确“精品”、“精工”、“精细”等特点，树立市场差异化优势。配合有效的促销信息，为认筹积累足够的人气。 品质提升阶段 第三阶段 随着工程进度以及业主联谊等活动，整合项目资源，赋予精神元素，提升产品品质，巩固品牌形象。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? LOGO及VI基础视觉表现 ? * ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 项目整体推售，实现资金快速回笼，开盘选房率达到50%，07年农历底完成销售率60%，07年底交付实现95％，确保目标利润； 通过本项目开发，同项目周边其他项目在产品上做出差异性，在济南市场树立品牌形象，为进一步在济南发展创造条件。 推广业务格局设计思路 市场 销售 推广 营销部 销售 推广 市场 客户，销售额 营销部以销售为核心，销售以客户为核心 推广前期把控、中期了解客户需求，为销售制定策略，加快销售节奏 推广业务格局设计思路 销售额 来访成交率 来访量 投放量 价格 竞争情况 需求情况 案场包装 现场管理 人员素质 销售培训 广告拉动 推广活动 价格策略 销控办法 分批投放 分期开发 竞争格局 市场大势 竞争环境 竞争对手 需求分类 市场研究 市场定位 市场细分 物业服务 产品定位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 推广目标 市场定位回顾 营销策略 推广节奏 销售策略 价格策略 广告策略 活动策略 展示策略 预算分配 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 推广主题 核心价值 广告执行 媒体计划 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 欧 来源：槐荫区、天桥区，辐射市中区 职业：年轻企业员工、各大市场长期稳定经营商户等。 年龄：25~35岁 价位：首付8万以下 消费动机：为结婚买房；已经结婚，租房居住，有5-8万积蓄， 急需安家；刚刚毕业2、4年，工作月收入较高，有2-5万积蓄， 厌倦租房。 户型：以30—80㎡中小户型为主。多为小两室或小三室户型。 关注点：总价、首付、位置、交通、户型面积等 核心客户 重要客户 游离客户 来源：项目周边如茶叶市场、果蔬批发市场、汽车配件城等。 职业：个体工商户。 年龄：35~45岁 价位：首付8万以下（投资除外） 消费动机：暂时居所，亦有投资考虑；既有利于做生意；提高生活质量， 满足居住需求。 户型：以60—110㎡中等户型为主。多为两室或三室户型。部分复式。 关注点：总价、配套、物业、安防、教育等 来源：槐荫区、天桥区、部分市中区如大观园附近 职业：退休职工、工薪家庭、政府职员、企业职工、北园拆迁户等。 年龄：30~60岁 价位：总价35万以下（大户型除外） 消费动机：老两口，认同本区域，提高生活质量，寻求成熟的生活社区； 从小在本区域长大，即将或刚刚结婚，急需置业，想离父母近一些，对 生活区域更熟悉一些（买房需要父母帮助）。 户型：以60—120㎡户型为主。多为两室或三室户型。部分复式。 关注点：价格、配套、物业、安防、景观环境等 10137.70 地下室 4134.05 地下车库 775.58 商业 1.3 容积率 61609.16 总建筑面积 712＋72 总户数 1500 幼儿园 59333.58 多层6层 4.74114hm2 占地面积 单位：平方米 项目 技术经济指标 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 推广目标 市场