《2006北京地产分析报告》.ppt

“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局 市场“原需求”被调控 住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？ 新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战 最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达106平米 建设部近期出台了《90平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。 信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动 由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是07年1月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍； 房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。 基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资， 不会给企业增加债务负担； 另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。 对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。 政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛???? 2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。 政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。 有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。 银行 ?房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出 中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。 消费者观望，降价希望落空 受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。 预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。 购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战 由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。 2007年京城住宅用地供应总量将超去年 北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实行土地一级开发招标制，共有90多个项目、约5000公顷土地将在2至3年内完成一级开发，形成“熟地”并上市。同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。 全面推行土地一级开发招标 今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。 今年约有40余个项目、约860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟