卓越地产2008年中期行业形势及企业战略培训.pptVIP

目录 07 年全国商品房房价大幅上涨主要原因是市场供小于求 07 年全国商品房供应明显不足，导致房价同比增幅17.0% 07年竣工面积增幅小幅加快，销售面积增幅呈放缓之势，两者增幅仍不平衡 07 年全国商品房竣工面积同比增幅9.8%，同比小幅加快1.1 个百分点 商品房销售面积同比增幅25.7%，增速放缓11.4 个百分点 08年全国商品房供求关系基本平衡，全国房价走稳可能性较大 08年一季度的实际情况也说明了行业供求矛盾呈现逐步缓和态势，房价涨幅趋缓 08 年1 季度全国商品房销售面积1.04 亿平方米（住宅0.95 亿平方米），竣工面积0.78 亿平方米（住宅0.64 亿平方米），供应仍不足，但供需差距缩小。 全国商品房销售均价（销售总额/销售面积）3,934 元/平方米，同比增长2.9%。其中，住宅价格3,719 元/平方米，同比增幅5.5%，房价涨幅增速放缓。 新形势新特点 目前市场呈现开放商和购房者相互观望的格局 相互持续“观望”的背后…… 预计成交量将在下半年逐步放大 08年房地产投资仍高位运行，增速放缓 08 年1 季度全社会固定资产投资同比增长24.6%。其中房地产开发投资4,700 亿元，同比增长32.3%，比上年加快5.4个百分点，占固定资产投资比重上升至21.5%。房地产开发投资增速快于全社会固定资产投资增速。 随着信贷紧缩效应的逐步显现，08年后期房地产开发投资增速力度将有所减弱。 全国范围来看，地价指数涨幅提升，土地市场的交易依然较为活跃 全国土地交易价格指数一季度同比上涨16.5%，涨幅比07 年四季度上升5.8个百分点，快于房价涨幅5.5个百分点，地价交易价格指数涨幅不低。 未来供给逐步加快，供应不足压力有所缓解，供求差距将逐步缩小 08年1季度房地产开发投资额同比上升32.3%，同比加快5.4个百分点。新开工面积同比增长25.9%，加快15个百分点；在建面积同比增长27.5%，加快6.9个百分点。 房地产开发投资依然较为强劲，这有利于加快行业供应的释放，缓解供应压力。 行业面临洗牌，集中度提高加速 目前企业资金压力较大 08年1季度9,200亿元开发企业资金来源中：国内贷款占比25.5%，高于07年同期和全年水平，显示企业在1季度加快了银行贷款资源的获取力度。其它资金（主要为预售款）占比为37%，比07年同期和全年水平均有一定程度下降，显示1季度较差的项目销售情况对企业的资金仍然带来较大的压力。 我国房地产开发资金主要来源于国内贷款、企业自筹资金、包括定金及预收款的其他资金和利用外资。从占比看，08年1-2月总资金来源中，包括定金和预收款的其他资金占比虽然有所下降，但仍保持最大，达到37.6%，自筹资金34.4%，国内贷款占27.2%，利用外资占0.8%。从资金来源增速看，08年1-2月国内贷款增幅明显，自筹资金和其他资金来源增速有所下降，利用外资增速降幅明显。 房地产商 “严冬”季节的举动 持续从紧的信贷政策无疑让房地产企业资金链绷得更紧，“严冬”里那些面临资金危机的房企一愁莫展，被迫卖房卖地回笼资金。与此同时，部分房地产商开始借机收购。 但是房企的资金紧张状况被媒体放大 在市场资金供应情况偏紧的大环境下，对于房地产这样资本密集型的行业，资金趋于紧张属于正常现象。 陆家嘴、香江控股等以商业地产为主的公司现金流非常充裕，基本看不到资金压力；经营较为稳健的住宅开发类企业万通地产、华发股份的资金状况也非常优秀。 虽然保利地产、金地集团的每股经营现金流都超过了-7 元，但是在项目集中开发和销售不均衡的行业中并不鲜见，并且他们的其余指标都显示公司的资金状况还是不错的。 而资金状况较紧可能对经营造成较大压力的比较明显的是冠城大通，尽管07 年实行了再融资，但是长、短期债务压力仍比较重。 未来房地产市场供给有加速的可能，但房价仍存在上涨的动力 商品房竣工面积虽然上升幅度较大，但仍然小于销售面积，供不应求的趋势比较明显，房价仍存在上涨的动力。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，08 年一季度，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上年同期高5.4个百分点，比上季度高0.8 个百分点。 供求关系是决定房地产行业长期趋势和房价的根本 我们可以对未来的市场趋势作一个判断，从需求来看，人均GDP 在不断上升， 房地产消费人口数量也在持续增加，消费者的购买能力也在不断提高，需求趋势 整体向上；而从供给来看，土地资源的稀缺性、设计标准的提高、土地价格和原 材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看， 需求在增加，供给成本也在增加，长期供应趋于减少，必然导致房地产价格的长 期上扬。 房地产需求强劲 城市化进程的加快和有效需求的释放。 我国目前人口的年龄结构中，20