中海苏州市某房产项目市场定位报告.docVIP

中海房产项目市场定位报告 第一部分 宏观市场篇 本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。 一、苏州市房地产经济背景分析： 1、苏州市概况 1．1苏州市地理位置及行政区划分 ■ 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。 ■ 行政区划分 苏州市自年月地市合并，年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江个县级市，个镇。■ 面积 苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。 ■ 人口 2003年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。 1．3苏州市在全国和江苏省的地位 近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。工业总产值居全国大中城市第二位，仅次于上海。合同利用外资和实际利用外资均居全国各大中城市第二位成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。■英国的人类学家泰勒定义为包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗等的复合整体。■城市文化，带有一个地方特定风采■苏州文化的过去时——“上有天堂下有苏杭” 苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在2500多年的历史长河里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产物，创造了苏南文化，使每个苏州人都骄傲■苏州文化的现在时—— 仅重视文化遗留，继承与创新不多 苏州曾经拥有深厚的文化不等于当前也在重视文化建设，而宣扬文化的真正价值也不同于时下为迎合商机所制造的文化泡沫。■苏州文化的将来时：兴起一场文化复兴运动 人类正在进入“以文化为轴心的时代”，文化的社会角色已经从“跟跑”转向“领跑”。对于一个文化积淀深厚的城市来说，必须在挖掘文化底蕴的基础上，提炼出更有吸引力的精神形态文化的生命力穿透历史活到现在硬件，也地方文化的软件营建年，全市国内生产总值亿元，亿元增长%，人均国内生产总值元保持较高的增长率。表1：苏州2000-2003年国内生产总值（单位：亿元） 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 1541 1760 2080 2802 比上年增长 13.4% 14.3% 18.2% 34.7% 图1：苏州2000-2003年国内生产总值增长走势（单位：亿元） 苏州GDP从1995年到2003年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨幅在20.15％左右。可以看出：苏州随着长江三角洲整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此其整体经济状况长期看好。 2．2苏州市2000-2003年全市固定资产投资及涨幅，其中房地产开发所占比例及涨幅 表2：苏州2000-2003年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 固定资产投资额 516.34 564.33 810 1408.93 比上年增长 8.7% 9.3% 43.4% 73.3% 房地产投资额 59.91 66.77 107.34 177.94 房地产所占比例 11.6% 11.83% 13.25% 12.63% 房地产投资涨幅 / 11.45% 60.76% 65.8% 苏州房地产投资比例在固定资产投资中所占比例一直处于上升的发展态势，1999～2003年平均增长12.33％。同时，房地产投资额涨幅亦在不断增长中，虽然2003年增长幅度与同年固定资产投资额增长幅度相比有所减少，但从2000-2003年房地产投资额平均涨幅46％的长期发展态势来看，其依然大于固定资产投资42％的平均涨幅。 2．3苏州市2000-2003年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅 表3：苏州2000-2003年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：万元） 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 人均GDP 2.67 3 3.57 4.77 涨幅 / 12.36% 19% 33.61% 人均可支配收入 9274元 10515元 10617元 12361元 涨幅 / 13.38% 9.7% 16.42% 苏州人均GDP2003年达到4.77万元，比2002年上涨33.61％，为历年来最高。从2000～20