《泰达新城青城山项目规划概念思考》.ppt

目录 一∣项目解构 二∣客户圈层 三∣需求—功能 四∣理念—定位 五∣规划 项目解构 客户圈层 PART1 项目由于位置 及所处环境带来的价值 项目的价值 PART2 因为项目价值 所能吸纳的客群及特征 大成都客群 客群特征 需求—功能 田园式阳光生活 阳光足， 绿地大 风景好 设施全 可以自由放松漫步 时尚健康生活形态 超越目前农家乐休闲环境与层次的更高时尚、健康形态 更高的服务要求、更高的身心放松与身份维护，更广泛的共同品味场所的提供与认同。 理念—定位 PART1 项目整体定位及演绎 项目理念定位模式 休闲运动 运动 = 不会过时=时尚潮流的词汇 运动 = 健康 = 家庭幸福 = 充电 = 工作成功 运动 = 向上精神 = 提升生活品质 运动 = 不分贵贱 = 人人需要 商务旅游 商务＝ 商务的外交融空间 商务＝ 商务休闲＝商务人士的放松空间＝压力释放空间 商务＝ 休闲旅游产品的商业交易平台 PART2 项目分区域功能定位 ●主题景观酒店（主楼，景观酒店） 酒店公寓其中设计景观酒店吸引眼球，其中设置餐饮娱乐会议中心，酒 店客房以高端商务客房总裁套房为主。平均建筑面积80平米。套数30- 50套（间）。 ●院落式酒店公寓（附楼，经营主打产品） 田园式、院落式，多栋低层建筑，户型设计多为一房一厅，两房两厅， 并设计部分功能型户型，三房两厅平均建面80-90平米。户数200-250 套。 ●住宅可以加如服务型套餐 ●商业为酒店或整个产品的角色配套，交流平台，主题（动漫）式酒 吧街。 酒店及公寓的相关研究 规划 PART1 项目总体规划建议 PART2 项目建筑建议 PART2 项目智能建议 产权酒店及公寓专题研究 （2007年10月） 报告框架 概念界定 模式研究 政策研究 成都代表项目 本案分析 模式建议 区域资源优势—锦绣河山，北部要冲都江堰 风格 主题景观酒店（主楼，景观酒店） 酒店公寓其中设计景观酒店吸引眼球，其中设置餐饮娱乐会议中心，酒 店客房以高端商务客房总裁套房为主。平均建筑面积80平米。套数30- 50套（间）。 院落式酒店公寓（附楼，经营主打产品） 田园式、院落式，多栋低层建筑，户型设计多为一房一厅，两房两厅， 并设计部分功能型户型，三房两厅平均建面80-90平米。户数200-250 套。 住宅可以加如服务型套餐 商业为酒店或整个产品的角色配套，交流平台，主题（动漫）式酒 吧街。 附件 模式建议 物业自持，出售经营权＆产权整体出售 公寓部分 概念界定 通过研究，我们发现，现时市场上的公寓项目包括了下面四大功能类型，不同的规划功能在实际中会产生很大的差异，如土地出让年限不同，出让金标准、开发税费不同，按揭标准、交易契税标准不同以及使用者能否办理工商注册、能否迁入户口等等。 由于政府现时对公寓并没有一个严格的定义与界定，因此，在实际中，公寓与普通住宅、商务用房的区分标准模糊，公寓的概念众多，如酒店式公寓、商务公寓、国际公寓、单身公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等等。 其实，公寓（apartment）是个舶来品，在国外它有两层的含义，一是指多户楼宇，与独院独户的别墅（house）相对；另一层含义则专指用于出租的房屋。由于第一层的含义过于广泛，因此结合市场情况，我们对公寓的界定如下： 1.主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼。 2.出租型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 3.租期一般较长的，多按月交租。 发展现状与趋势 公寓的发展历程 公寓市场的产生源于上世纪80年代的改革开放，对外交流增多，为满足部分长驻外商的需求，酒店式公寓应运而生。及至90年代中期，随着外籍人士和商务人士的不断增多，仅有的几家酒店式公寓已经满足不了市场需求，一些住宅项目有意识或由于销售不畅转而提供服务式公寓，租赁情况非常理想。由于服务式公寓的成功以及高回报，刺激公寓投资兴起。近年的公寓产品越来越多。从高端公寓历年的供应走势情况，可以看到，90年代前高档公寓主要集中在星级酒店里，90年代后提供类似酒店式服务的住宅公寓占主导，近年的供应套数更有所增加。 成都公寓的发展现状 不是公寓的公寓 缺乏相关服务 不是酒店的酒店公寓 缺乏相应的租客 边缘型公寓，不成熟市场的典型形态 本案特质 鉴于项目项目商业用地的规模，以及区域市场的消化能力，在整体设计上考虑除酒店作为亮点、设计商场外必须融入一定量的酒店公寓。 例如：以自然岛屿或人造岛屿、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和游憩目的地； “园区中央运动（景观）公园” 独栋办公、独楼酒店、独楼别墅、会所 可规划的产品： 产品类型规划建议 商业街、休闲娱乐设施 可规划的产品： 以船、筏等为交通及游憩工具