天津金盛国际项目业务篇.pptVIP

天津金盛国际项目业务篇 2007-7 提报目录 业务目标 业务执行方案 销售节奏安排 业务目标 1、保证整盘销售速度在2年内实现100%的销售率 2、整盘的销售均价：12500元 3、实现整盘总销金额：7.5亿元 业务执行方案 1、项目的重要节点 2、业务策略 【项目的重要节点】 业务策略 1、客源累计策略 2、销控策略 3、价格策略 客源累计策略 高效、迅速的累计本案的客源 利用重要的工程节点，即售楼处公开、样板房样板区公开之际和强势的媒体配合，迅速邀约意向客户前来咨询，进行产品针对性的介绍 精确落位的业务执行 本项目从售楼处公开后大量累计本项目的意向客户，在第一次推出的房源前，我们要完成本项目的客户房源锁定，将目标客户锁定到具体的房源中去，以保证本案第一次推盘的成功率在80%以上 客源累计策略 客源累计目标 目标累计客户1000组，意向客户500组 07年8月：300组（前期截至到07年7月围墙来电800组） 07年9月：200组（户外广告和围墙贡献200组） 07年10月：500组（大量投放广告和样板房、样板区的落成、房展会可提供来人300组） 建议采用“小步快跑”的原则 造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每2~3个月开一次盘，每次开盘的数量控制在100套左右,第一次开盘量大概在200套左右 建议先推高层(23层)，后推超高层(40层) 考虑到项目23层位置和后续价格提升，我们建议先推高层(23层)，后推超高层(40层) 3.3层高房源结合部分4.36层高房源， 3.6层高房源结合部分4.36层高房源 建议除4.36层高房源外，3.3和3.6层高房源不可一起推出，但可以结合4.36层高房源相结合推出，这样可以通过价格策略，保证标准层高房源快速去化，同时也能够保证3.3和3.6房源不冲突 先推西北，后推东南 鉴于项目的东南西北四个方向的景观和视野，建议前期累计的客源的时候就向西北方向引导，待西北方向的房源累计完毕后，再累计东南方向的客户 适当销控4.36层高的房源 建议保留B座6层4.36层高的房源，以便以后支撑整体价格体系 高开高走 从项目的整体定位和资金安全的角度考虑，建议项目公开时的价格遵循略高于市场中普遍的酒店式公寓的价格 后期根据推案节奏，采用逐步上涨、递进式的定价原则 超高层以16和28层为价格定位分界线,高层以14层为价格界定线 采用越高越贵、楼层差价小的原则 南高北低、东高西低的原则 拉大标准层高房源和非标准层高房源的价差 根据实际接待客户的情况，后期做好调整 1、楼幢差价：A座40层与B座24层的楼座差价在500元左右 2、东南西北差价：南面价格为最贵；东面其次；西面第三；北面最便宜的定价方式，南面和东面的价差在500元，南面与西面的价差在700—800元左右，南面与北面的价差在1000~1200左右。 3、楼层差价：24层B座以14层为标准价格区间开始划分，40层以16、28层为价格区间划分，楼层差价在20—30元左右，特殊数字如8、18、9、16等幸运数字的楼层差价加大为30—50元。 4、房源差价：3.3的价格和 3.6的差价为300-500元,3.3和4.36的价差在1000—1500左右 项目共分7次推盘 07年1次 08年3次 09年3次 * 项目前期 销售期 8月 9月 10月 11月 12月 8月10日临时接待处进驻 9月25日初现场售楼处 样板大堂交付使用 10月15日样板房 交付使用 10月27日开盘 集卡期9/26~10/20 房展会 11月 12月 8月 销售期 项目前期 9月25日售楼处交付使用 9月 10月下旬 开盘 10月 7月25日前售楼处通电门窗到位 8月1日现场售楼处进场施工 8月15日样板房电梯厅装修房方案确认 8月底 电梯施工开始 8月27日样板房、电梯厅装修进场施工 7月 8月25日样板房 土建施工完成 10月初取得 预售许可证 7月25日现场售楼处 装修方案确定 7月25日前 临时接待处 选址确定 8月10日前 临时接待处入驻 10月中样板房， 电梯厅交付使用 【建议的工程节点】 销控策略 价格策略 定价原则 具体定价初步方案 2.91亿 14060 20700 352 09 7.55亿 12580 60000 1012 总计 3.21亿 12200 26300 439 08 1.43亿 11000 13000 220 07 销售金额 销售均价 销售面积 销售套数 时间 销售节奏安排 08 07 09 11月 12月 3月 5月 9月 11月 3月 5月 8月 10月 10月27日开盘 12月底销售到90% 强销期 销售楼层：7、8、9、