中原地产2008年7月房地产市场调研报告.pptVIP

中原内参（2008年7月） 总目录（带链接） 宏观市场分析 本月聚焦一：深圳爆发“断供”风波 本月聚焦二：深圳提高土地增值税预征税率 本月聚焦三：一保一控中国经济发展主基调 本月聚焦四：其他政策动态 一级市场分析 深房企拿地信息 本月深圳一级市场成交 二级市场分析 整体住宅市场 分区住宅市场 市场竞争分析 写字楼、商业 中原三级市场分析 住宅市场成交 非住宅市场成交 竞争状况 目录 结构 “断供”风波始末 6月底，一篇《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现 》的文章迅速在网络上传开，文中称：某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿，而根据这一数据再估算全市，得出断供过千亿的结论； 7月15日，央视《经济半小时》栏目对深圳断供事件进行了报道，涉及到英郡年华、半岛城邦等多个楼盘； 7月23日，碧水龙庭68位业主表示集体断供，以表达对开发商对小区配套设施“货不对板”以及楼盘价格大幅下跌的不满； 中国银监会等相关政府部门的高度重视，并下令深圳银监局上报情况； 深圳银监局澄清深圳不良房贷资产为0.79％，不存在大面积断供现象。此时，“断供潮”风波才逐渐退去，但断供潮背后的利益关系其未来是否会继续蔓延值得关注。 陷入“断供”风波的楼盘 “断供”风波中的两类人 第一类断供者： 担保的法律责任 法律解释： 《担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。  集体断供：一场没有赢家的负和博弈 这类断供者希望“集体断供”来威胁开发商，希望能获得降价的补偿，但市场上如果开发商处于担保期内，其负连带责任会帮业主还款，然后由开发商追偿，引起的是一个无限责任，只要业主名下有财产，都会被强制执行，如果这样，那么在这场银行、开发商、贷款者而言的博弈中，没有赢家。 而实际上，这类人其中有一部分是有能力供款的，一旦威胁到自己切身利益，作为理性经济人，很容易违背联盟约定，选择继续供款。 第二类断供者： 第二类断供者才是威胁到整个房地产、金融体系的贷款人，而如果房价继续下跌，这部分群体会有继续扩大的趋势，但目前的数据看，还不会对金融体系造成大的影响。 银监会数据表明：截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。按更审慎标准（逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额）统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。 根据这一数据，如果按照每套房屋平均100万的贷款，深圳存在断供的房屋大约在1500-2000套左右，而深圳楼市在07年4-7月的高峰期中，一手成交套数为21216套，二手成交套数月在1.8-2万套左右，总数约在4万套左右，断供比例较小。 负资产蔓延 负资产蔓延 负资产现象的直接诱因是房价的下跌，而对于奥运后经济以及楼市的走势，中原地产在《2008年上半年总结及下半年预测》中提出：下半年由于先前的宏观调控，房企的资金面很紧张，再加上油价、电价上调，而且上调幅度较大，下半年宏观政策面趋紧；市场普遍销售情况不理想，在缺少市场承接力的情况下，再次大范围、大幅度降价有可能成为现实。而如果没有实质利好政策的出台，房地产市场将进入漫长的萧条期，意味着下半年负资产现象将进一步蔓延。 一向作为地产企业风向标的万科也对下半年市场不乐观，并计划将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积，以减轻资金压力。万科的行动必然也会迫使其他企业的跟随，房价还有下调压力。 负资产现象或在下半年或明年上半年更趋严重，或将掀起新一轮的“断供潮”，在没有完善的信用制度规范的情况下，再次出现的“断供潮”将比本轮更加严重，涉及范围更大更广。 香港：负资产与断供 　香港在金融危机后房价曾较高峰期时跌掉60-70% ，根据香港金融管理局资料，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，而当年香港银行整体的不良个贷率也仅有2%左右，并未出现大范围的断供，究其原因，主要有三个方面： 香港非常完善的房地产金融、法律环境和非常强的法制意识，无论买卖是要独立承担风险，具备独立承担后果的决策能力，香港人有较强个人信用意识。 贷