上海嘉定新城D8地块市场定位报告(房地产企划).pptVIP

工业园区企业用户 F1观众 旅游 人群 当地政府及机构 嘉定酒店及客户分析 嘉定酒店客户构成 平均客房率60%左右 嘉定酒店开发前景分析 客户来源小 F1及旅游客户稳定性差 未来酒店供应规模大 目前客房率一般 酒店开发前景堪忧 Demand and Supply 嘉定酒店物业市场建议 嘉定酒店成功策略 强势酒店品牌策略 大力进行政府公关 聘请专业经营管理团队 酒店市场突围 Proposal on Hotel Property * 项目2：银南翔休闲广场 项目解读：旧厂房改造项目，目前处于招商阶段，产品品质受限及受区域消费力影响，目前的定位前提招商情况不太理想。 项目3：南翔古漪园地块项目解读：该项目正对古漪园，商业规划约4万平米，但内部通路存在一定问题，目前定位规划中。开发商对资金回笼有较高要求，销售型如何定位解决后期运营问题是该项目的关键。 土地取得时间:2008年1月地块用途：住宅、商业、办公、酒店综合用地酒店意向：洲际经营管理，目前洽谈中商业：销售办公：有一幢服务式公寓的定位方向 品牌住宅带动商业氛围的效果未显现，大量空置住宅难以带动商业发展 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 区域商业特征：依靠主干道曹安公路连接上海与江苏这一较好的交通条件，形成了以轻纺、鞋业、皮革、电子、生食批发、汽配等行业的专业市场为主体、综合发展商贸办公和休闲商业的聚集区。 区域商业描述：主要集中在曹安公路沿线，总规模逾50万㎡，日均客流量约10万人次，以专业市场为市场主体。 由市场成熟进一步推动商业价值的提高 项目上市期分散，大量中小开发商集聚 真新江桥曹安聚集区 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 曹 安 市 场 缩 影 真新江桥曹安聚集区 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 真新江桥曹安聚集区 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 项目规模：占地面积12.55公顷，总建面16.8万平方米，分为A、B、C三地块滚动开发。 开发进度：目前开发B地块，由商办和商业构成，总建面积约5万平米。其中：商办部分建筑单体七层，建筑面积15000平方米。商业部分建筑单体共三层，底层建筑面积13000平方米；二、三层共有建筑面积19000平方米。 招商品牌：沃尔玛、中国移动通信、中国联通、老凤祥银楼、味之都餐饮、宝岛眼镜、阿迪达斯运动服饰、自然美美容等。 真新江桥曹安区域主要商业项目 嘉莲华商业广场 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 租售模式：销售型项目，部分开发商统一经营管理。 项目分为自用型及返租型商铺。自用型：靠曹安路的门面房，面积普遍较大，约80~200平米，报价3~4万元/平米。 返租型面积较小，约8~30平米，单价4.8万元/㎡。与经营管理公司签订三年包租合同，三年回报22%抵扣购房款。目前商铺对外租金为12-18元/㎡/天，优惠期内对折—6-9元/㎡/天，签约7个月，管理费为1.5元/㎡/天。 返租型销售率约80%，自用型销售率约70% 开盘时间：2006年6月 开业时间：2007年5月 未来开发：C地块目前基本平整，地基面积为22383㎡，合33.57亩， 商办用途，预计将建成LOFT型办公。 Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 规模：占地面积近5万㎡，总建筑面积约15万㎡。一期总建筑面积63812㎡，共1670套商铺。 规划：由两幢单体建筑横向沿曹安路联接构成，建筑产品总长度为350m。地下一层，地上三层，局部九层，地下一层为全地下车库，1-3层为商业商铺。 价格：均价35000元/㎡，其中B2栋1-3层为精品皮鞋、皮具箱包批零为主，B1栋以轻纺、家饰家纺为主。 销售率：商业98%、办公95% 开盘时间：2005年9月 开业时间：2007年初 产品：1-3层的商铺层高5.4米，4层商铺层高5.2米，得房率55%。物业费10元/㎡/月首层沿街拟规划为品牌专营店，面积在40平方米左右。内部铺位面积在20㎡左右，局部四层为品牌展示中心。 曹安国际商城规模： Study on Commercial District 嘉定商业聚集区分布 项目规模：总建筑面积100000平米，商业面积50000平米，约2200个商业铺面。（1F：500个；2F：521个；3F：521个；地下一层636个） 业态规划：零售与批发双重业态,地下一层经营箱包,1、2楼经营男/女/儿童鞋类，3楼经营品牌鞋类。 产品信息：分割面积主力为10~20平米。开盘时间：一期2005年9月，二期2005年底 开业时间：2007年4月 销