《大连万科锦绣花城项目报告》.ppt

大连万科锦绣花城项目报告 一、大连城市发展及住宅市场综述 城市性质定位 中国北方沿海重要的中心城市 国际性风景旅游城市 文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。 城市功能定位 区域性航运中心 商贸中心 金融中心 旅游中心和信息中心 02年，大连市提出了“大大连”的战略构想： 1、坚持市区 “西扩北进”的城市发展方向； 2、把金州、旅顺、北三市、长海县统一纳入大连城市规划和建设的蓝图。 3、计划到2010年建成区面积达到900平方公里、城市户籍人口550万，GDP总量突破3200亿。 1、宏观经济运行良好 住宅市场总体走势 2002年，市内四区二手房交易137万平，同比增长1.1倍；成交21亿,同比增长110%。 上海等地经验数据证明，二手房市场的规模发展，既是住宅市场走向成熟的表现，也能够为一手房市场提供有力支撑。 2003年2月，21世纪不动产宣布进驻大连，并将大连作为区域总部。 土地市场 政府对土地市场的规范力度在加大 1、02年，由于处在新、旧土地出让制度的过渡期，大连的土地市场管理显得比较混乱，出现了许多不规范操作。尤其是大起大重地块的挂牌，出现了政府无法控制和不愿看到的结果； 2、03年，新一届政府对土地市场的规范力度明显加大。尤其是3月，大连市开发办发出《关于限期办理房地产开发项目及建设用地中标手续的通告》，限令大起大重等地块的中标单位在3月26日前办理相关手续，逾期收地；同时发布《关于限期启动已批未建房地产开发项目的通告》，要求以毛地方式获得旧城改造地块的开发商在5月下旬开工，否则收地。 3、开发办同时公告，要求各相关部门支持旧城改造和城市建设，对市开发办已经审批的项目，必须简化手续，在规定时间内完成相关工作。 4、大连公司认为，以上信息表明了政府在规范土地市场方面的决心和力度，对于万科在大连的持续发展是利好。同时也将会出现短期内大量项目纷纷开工的局面。 二、项目可行性分析 项目决策背景 第一部分　项目概况 宗地位置 宗地现状 二、宗地3000米内的社区配套 周边环境 景观： 地块西部临山（500米），可 以借景，空气状况良好。 市政配套 四、规划条件 市政配套 市政配套 背景：锦绣土地方是辽宁省司法局直属的大连监狱。按照全国监狱调整布局的统一部署，准备迁往大连北部郊区与省属南关岭监狱合并，经费来自本次土地出让。 总价：底价1.85亿，折合楼面地价1016元/米； （01年的红旗机械厂项目用地9.2万平方米，容积率1.4，万科估价1.2亿，最后被亿达以1.3亿获得，折合楼面地价1009元） 付款：土地方付款进度如下： 03年4月，首付25%； 03年8月，二期25%； 03年12月，三期25%； 04年4月（土地交清） ，尾款25%。 关于交地的特别说明： 1、招标文件约定整体交地最后期限为04年6月前。 2、监狱新址已于3月15日动工兴建。省司法厅明文要求确保03年底前主体工程全部竣工。 3、经与监狱长等土地方领导多次谈判、协商，对方表示：如果万科成功摘牌，可以在03年10月提前交付4--5万平方土地，作为售楼处及首期开工之用；其余土地预计在04年4月前全部倒出。 4、监狱长亲自带大连万科去现场踏勘地形，确认目前地面无特殊建筑物，可以按照万科的要求提前交付南面临新生路的土地。 从可持续发展角度看，宗地具有特殊的战略意义。 一、城市中心区边缘的处女地： 宗地所处的沙河口区李家街道，是大连的司法机关集中区域，除宗地省属大连监狱外，还有市监狱（占地12万平方米）、省警校（占地约8万平方米）、省属大连监狱的农场（山地，可用地约30万平方米）、万事通葡萄酒厂（已破产、诉讼中，占地8万平方米）。 该区域南临绿波大型居住区，北接锦绣大型居住区。属于城市中心区的边沿，是大连城市扩展的必经之地，但是由于土地被司法机关控制，一直没有开发。 二、未来发展前景可观： 1、与宗地搬迁同步，大连市监狱也准备在近期推出，并于04年4月完成搬迁，区域状况得到大幅改善； 2、省监狱控制的约30万可用山地，已经明确表示愿意和万科进一步合作； 3、省警校计划于04年搬迁，目前省公安厅领导及警校领导都分别与大连万科表示了明确的合作意向。 4、葡萄酒厂的土地可能在04年通过法院拍卖推向市场； 因此，从战略眼光看，随着大连城市“西扩北进”，位于大连中心区西北部的本区域将成为大连房地产开发的下一个热点，可用地面积将超过70万平方米，规划建筑面积接近100万。 在这个区域，宗地