《中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案》.ppt

中惠集团卓成房地产凤凰港项目提案 第一部分：市场研究 第一章 南京房地产市场背景分析 第二章 南京酒店式公寓市场分析 第三章 江宁商铺市场分析 第四章 百家湖版块住宅项目市场分析 南京经济环境分析 1、南京国民生产总值年均增长14% 2、经济总量持续攀升，03年后全市人均国民生产总值增长速度保持20%左右 3、全市财政收入保持年均18%的增长速度 4、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾 城市规划建设发展 1、城市定位 枢纽型都市圈 核心型都市圈 文化型都市圈 2、城市化发展目标 一个中心 一个副中心 三个新市区 九个卫星城 项目区域发展分析 江宁将是： 南京市南部地区次区域级综合服务中心 南京地区综合交通枢纽 重要的教育科研和知识创新基地 重要的高新技术产业基地 山水城林融为一体的花园式新市区 区域现状——新江宁延展南京市区大空间 一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越 二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区 三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚 四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园 区域发展：重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。 地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家 顺畅通达的内部交通方便出行 新城建设吸引江南城区投资者关注 教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住 房地产相关政策法规 2005年3月21日，南京市下发《关于开展闲置土地清查处置工作的公告》 2005年3月26日，国务院发布“国八条” 2005年4月27日，国务院下发新“国八条” 2005年4月27日，南京市房产局和物价局等部门联合发布了“南京十条” 2005年5月11日，建设部七部委等发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005年6月1日，南京市房管部门发布《南京市关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》 2005年7月21日，中行发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，人民币兑美圆即日升值2%。 2005年8月15日起，央行发布《200年中国房地产金融报告》，建议取消现行房屋预售制度。 【分析】 土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展 打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路 宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大 贷款利率与加息，对购房者影响各不相同 05年江宁房地产总体走势 价格小幅动荡，伴随结构调整 低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧 消费预期平稳，市场缓慢调整 “六·一”新政后的破冰而出 2005年江宁地产市场特点 七大子片区分明，各有“领头羊”楼盘引领 低总价小户型物业走俏江宁楼市 商业建设速度迅猛 三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区 市场综述 南京房地产发展拥有较好的宏观经济环境条件 南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间 政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展 江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升 江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机 南京酒店式公寓市场分析 酒店式公寓消费人群增加态势明显 未来分布走势 如图所示，2005年出让规划用途为酒店式公寓的地块 南京酒店式公寓消费人群分析 A、主力客户群： 金融、证券界人士 现代型企业中青年老板阶层 海归及有类似背景的人士 小私营业主 企事业单位管理阶层（高级白领） 政府机关公务员 文化艺术界的有购买力人士 酒店式公寓消费客群年龄分布 江宁小户型住宅产品市场供应价值研判 在售小户型住宅空间分布特征： 岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里 将军路板块：托乐嘉千色贵族（精装） 大学城板块：苹果都市 东山板块：魔方4.8（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际 江宁小户型住宅产品市场供应价值研判 分布区域共性特征研究： 交通：公交、地铁 商业配套：超市大卖场 租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工南京小白领 ，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。 江宁在售小户型住宅产品 江宁小户型住宅产品供求特征及趋势 物业特征：为多层和小高层，近阶段也开始存在于综合物业的主体部分 产品类型：平层为主，向挑高过渡，后者目前在江宁市场接受度尚可 市场供应量：预计今年、明两年可能开盘的小户型项目共有2