建外SOHO项目可行性报告研究.docVIP

建外SOHO项目可行性报告研究 一、内 容 提 要 ： 建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），属于北京市最繁华的商务地段CBD。本文通过对朝阳区CBD建外SOHO的市场调查分析，以及周边主要同类竞争的比较后，依据国贸在北京市的地理位置和CBD这一集商业、娱乐、办公、购物、居住于一体的特殊优势对建外SOHO地产的目前市场状况和未来的预测进行分析，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 关键字：建外SOHO、项目投资、开发经营； 二、报告编制目的 ： 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 三、报告编制依据： 1、北京市规划局规划方案； 3、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 四、项目概况 ： 项目名称： 建外SOHO 　　 地理位置： 北京建国门外大街4号（国贸中心对面） 占地面积：12.28万平方面 建筑面积： 约70万平方米 　　 最大限高： 99.9米 　　 总设计师： 山本理显 （日本） 　　 开发商： 北京红石建外房地产开发有限公司 第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。 SOHO公寓楼：27*27米的体量，SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落。 SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。 中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米，相当于两个工人体育场。 　　会所：28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全。 该地块位于北京市朝阳区CBD，属于北京市最繁华的泛CBD。建外SOHO在居住概念上将强调“小”的概念，街道的尺度小，广场小；在设计上突出“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街；将有16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，把这里点缀成都市生活的乐园。因此，建外SOHO必将成为北京最热闹的商业中心、最丰富的文化亮点和最前卫的时尚橱窗。 五、北京市房地产市场现状分析： 1． 2003年北京房地产市场 2003年北京市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全市商品现房销售面积2472万平方米，同比增长30.4%；商品房竣工面积3067万平方米，同比增长18.2%，销售面积/当期竣工面积为80.6%，比2003年同期高7.5个百分点。 其中，商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长29.1%；竣工面积2344.0万平方米，同比增长12.6%，销售面积/当期竣工面积为97.5%，比2003年同期高12.4个百分点。办公用现房销售面积92.5万平方米，同比增长142.7%；竣工面积153.9万平方米，同比增长64.5%，销售面积/当期竣工面积为60.1%，比2003年同期高19.4个百分点。商业用现房销售面积60.21万平方米，同比增长18.5%；竣工面积225.26万平方米，同比增长91.6%，销售面积/当期竣工面积为26.7%，比2003年同期低16.5个百分点。 商品房供销情况，全市商品房买卖成交32.98万套，3879.17万平方米，其中，商品现房买卖成交8.91万套，1066.84万平方米；商品期房预售成交24.07万套，2812.33万平方米。商品期房供求情况，全市期房批准预售面积3434.79万平方米，同比增长7 %。预售登记24.07万套，2812.33万平方米，同比分别增长59.4%，56.2%；商品期房预售率（预售登记面积÷当期批准预售面积）为81.9%，比2002年同期高25.8个百分点，其中，商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2002年同期高30.4个百分点。 办公用期房批准预售面积211.49万平方米，同比增长43%；预售登记49万平方米，同比增长了20.6%。预售率为23.2%，比2002年同期低4.3个百分点。商业用期房批准预售面积182.8万平方米，同比减少3%；预售登记