[4-019] 策源2007年珠江三角洲城市房地产市场简报（惠州、佛山篇）.docVIP

咨询研发中心 目录 1.珠江三角城市综述 1 1.1珠江三角洲认知 1 1.1.1珠江三角战略地位 1 1.1.2珠江三角城市空间格局 2 1.1.3珠三角地区产业规划 2 1.1.4珠三角城市交通发展 3 1.2珠江三角九市城市经济发展状况 4 1.2.1珠三角城市功能定位 4 1.2.2珠三角各城市产业发展水平 4 1.2.3珠三角各城市经济发展水平 5 1.3珠江三角九市楼市发展状况 6 1.3.1珠江三角九市楼市发展背景状况 6 1.3.2珠江三角九市房地产投资分析 6 1.3.3珠江三角九市房地产交易分析 7 1.3.4珠江三角九市房地产市场价格分析 8 1.3.5珠江三角九市房地产开发企业分析 8 1.3.6珠江三角九市房地产发展综述 9 1.4 2007宏观调控政策对珠江三角九市房地产影响 10 2.惠州房地产投资市场分析 12 2.1项目概况 12 2.2 惠州市城市发展概况 15 2.2.1惠州市区位条件 15 2.2.2惠州市经济社会发展历程 15 2.2.3惠州市未来规划发展 17 2.2.4惠州南部大亚湾经济技术开发区建设 19 2.2.5惠州市在珠三角的地位和作用 20 2.3惠州市房地产市场分析 21 2.3.1惠州市房地产概况及发展历程 21 2.3.2惠州市房地产板块分析 24 2.3.3惠州市房地产市场特征综述 39 2.4项目分析及定位 40 2.4.1项目产品定位 40 2.4.2项目SWOT分析 40 2.4.3目标客户群分析 41 2.4.4项目价格定位建议 41 3.佛山房地产投资市场分析 42 3.1项目立地 42 3.1.1项目位置 42 3.1.2地块规划指标 42 3.1.3地块现状描述 43 3.1.4项目周边环境 43 3.1.5项目周边配套 44 3.2广东省佛山市城市发展情况 45 3.2.1佛山市城市概况 45 3.2.2佛山市经济概况 50 3.2.3佛山市未来规划 51 3.3佛山市房地产市场概述 54 3.3.1佛山市房地产开发投资分析 54 3.3.2佛山市房地产市场供求走势分析 54 3.3.3佛山土地供应情况 55 3.4佛山市各类房地产市场分析 56 3.4.1商业市场分析 56 3.4.2办公市场分析 63 3.4.3住宅市场分析 66 3.4.4酒店式公寓 69 3.4.5工业市场 72 3.4.6重点个案分析 78 3.5项目定位 84 3.5.1项目SWOT分析 84 3.5.2项目核心价值 85 3.5.3项目整体定位 86 3.5.4项目档次定位 87 3.5.5项目价格定位建议 88 1.珠江三角城市综述 1.1珠江三角洲认知 1.1.1珠江三角战略地位 珠江三角洲位于广东省中南部，地处珠江出海口，濒临南海，毗邻港澳，历来是华南、中南、西南地区对外联系的主要通道和我国的南大门。珠三角包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州和肇庆九市，一般被称为小珠三角，加香港、澳门为大珠三角。 改革开放20多年来，珠三角实行特殊政策、灵活措施，充分发挥毗邻港澳的独特区位优势、信息优势，区域经济发展取得了显著成就，成为广东省经济社会发展的龙头和主体。珠三角地区虽然土地面积仅占广东省的三分之一，但各项经济发展指标据2006年统计，却占了全省经济总量的百分之八十以上。 珠三角经济常年保持高速增长，从经历了一个历史性的经济社会大跨越，到工业化进程大步疾进，大量人口向城市迁移，使得各城市原有的城建区不断扩大，区域内的农村乡镇纷纷工业化、城市化，正逐步形成了以广州――深圳为核心的城市群，城市化整体水平迅速提高，是广东省经济增长的重要引擎。 1.1.2珠江三角城市空间格局 “一脊三带” 　　“一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。 　　“三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。 “三圈五轴” 　　“三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。 　　“五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。 行政界限弱化，珠三角城市在经济发展来往交流中联动发展，成为有机整体。 传统意义中的小珠三角，正逐步香港和澳门的城市规划进行衔接，使之成为大珠三角的经济共同体，构筑具有强大国际竞争力和区域辐射力的完整的产业体系，建设世界级的产业基地。 1.1.3珠三角地区产业规划 促进珠三角产业结构优化升级