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《房地产金融》复习要点 房地产的定义 　　房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 　　理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素。 　　(1)、实物; 　　(2)、权益; 　　(3)、区位 二) 房地产区位的含义 　　区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化了，成了房地产的重要组成部分。 　　房地产的区位(location) ：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 一、按照房地产用途的分类 　　按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类： 　　(1)居住房地产：(2)商业房地产：(3)办公房地产：可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。 　　(4)旅馆房地产　　(5)餐饮房地产：　　(6)娱乐房地产：。 (7)工业房地产：包括厂房、仓库等。(8)农业房地产　　(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 (10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。 二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类： 　(1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。 　(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 　(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。 (5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。 现房按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。 三、按照房地产是否产生收益的分类 收益性房地产和非收益性房地产两大类 四、按照房地产经营使用方式的分类 　　房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。 五、按照房地产权益状况的分类 　　按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类： 　　(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。 　　(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。 　　(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。 　　(4)共有的房地产。 　　(5)部分产权的房地产。 　　(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。 　　(7)设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行 8)设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。 　　(9)有拖欠建设工程价款的房地产。 　　(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。 　　(11)临时用地或临时建筑的房地产。 　　(12)手续不全的房地产。 　　(13)产权不明或者权属有争议的房地产。 　　(14)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。 　　(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。 　　(16)房地产的租赁权，即承租人权益。 　　(17)房地产的抵押权。 　　(19)房地产的空间利用权。 房地产相关术语 1、五证： 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。 购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。 因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。 2、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4. 3、得房率：得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积 房地产估价的原则有： 　　①独立客观公正原则 　　②合法原则 　　③最高最佳使用原则 　　④估价时点 　　⑤替代原则 　　⑥谨慎原则 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念和理论依据 1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开