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项目定位 项目定位总结 客户定位： 物业定位： 产品定位： 形象定位： 户型定位： 价格定位： 市场细分与目标市场选择 市场细分 可比楼盘客户来源情况见下表（表1“可比楼盘客户来源情况表”，并在表后对每个可比楼盘的客户来源予以图示）： 将市场细分的分析结果列表说明（表2“市场细分表”）： 根据以上市场细分，本项目的可能开发方向可归纳为下表（表3“开发方案归纳表”）： 目标市场选择 对各开发方案分析如下（表4“开发方案分析表”）： 根据以上的开发方案分析，综合考虑……等因素，……确定本项目的开发方向为……，对应的目标客户为……。 客户定位 目标市场的客户共性描述： 根据以上共性描述，本项目客户定位如下： 各类目标客户的购房需求特征： 物业定位 根据以上目标市场选择与客户定位分析，结合本项目核心差异化优势，确定本项目物业定位为： 产品定位 类型定位 根据以上分析，确定本项目的类型定位为： 档次定位 确定本项目的档次定位为： 形象定位 针对目标客户的需求共性，选择本项目……等方面的核心差异化优势为切入点，确定本项目形象定位为： 户型定位 根据目标客户定位及市场调研分析，本项目目标客户对户型及尺度的需求见下表：（表5“目标客户户型需求分析表”） 市场比较：（如市场上有可比性较强的目前或近期在售的可比楼盘进行比较，则通常使用二级比较的方法；如片区内目前没有可比性强的在售楼盘可供比较分析，则可以采用三级市场调研比较法） 二级市场比较法： 可比楼盘户型定位见下表：（表6“可比楼盘户型汇总表” ，表后按不同分类对表中的数据进行图示） 结合项目分析及上述各方面定位，对可比楼盘各户型供求情况的分析及评价如下表：（表7“竞争楼盘/可比楼盘户型评价表”） 三级市场比较法： 由于本项目所在区域中没有适当的可比楼盘以供比较，选取三级市场中……楼盘为重点比较楼盘，对其户型定位的市场接受程度分析如下表：（有关情况汇总到表8“××楼盘户型接受程度评价表”，每个选取楼盘单独汇总一张评价表） 根据以上分析，从本项目目标客户需求出发，结合比较楼盘户型定位的市场接受程度，确定本项目户型定位、各户型主要功能及对应的目标客户如下表：（表9“本项目户型定位表”） 价格定位 通常情况下，价格定位考虑因素及定价范围如图所示： 参考上图，确定价格定位的方法如下：首先分别用成本法、对比法、（市场承受能力调研）、价格趋势分析四种方法估算均价范围，然后结合项目条件确定价格定位。 （1） 成本法： 估算本项目各类产品的单位开发成本为： 多层：…元/㎡～…元/㎡ 小高层：… 假定预期成本利润率为……，则各类产品的价格水平为： 【均价＝（1＋成本利润率）×单位开发成本】 多层：… 小高层：… （2） 对比法：【如市场上有可比性较强的目前或近期在售的可比楼盘进行比较，则通常使用二级比较的方法；如市场上没有可比性强的在售的可比楼盘可供比较，但存在可比性很强的（尤其同一片区内的）已售楼盘，则可以使用三级市场比较法；如市场上有可比性强的可比楼盘，片区内也有可比性很强的典型的三级市场楼盘可供调查，则可以考虑两种方法同时使用，结合考虑。】 二级市场比较法： 对可比楼盘均价情况汇总分析如下表：（表10“二级市场可比楼盘均价汇总表”） 三级市场比较法： 由于目标本项目所在区域中没有适当的可比楼盘以供比较，选取三级市场中……楼盘为重点比较楼盘，对其均价水平调查如下表：（表11“三级市场可比楼盘均价汇总表”） （3） 市场承受能力（可视情况选择）： 根据前面市场调查分析或消费者需求访谈，描述目标客户对同类产品单价和总价的心理承受能力范围。 （4） 价格趋势预测： ……价格趋势如下表：（表12 “价格趋势表”） 根据上表显示的价格走势，综合考虑……等因素，预测…… （5） 结合项目自身因素，确定价格定位： 综合考虑上述方法得出的价格水平，结合项目自身因素，确定本项目价格定位如下表：（表13 “项目价格定位汇总表”） ××项目前期策划报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 1 在此范围内确定价格定位 在此价格上没有可能的利润 项目最低价 项目定价的主要参考依据 项目价格上限 在此价格上没有可能的需求 市场承受能力 心理价格关口 更低价位 项目成本 可比楼盘的价格水平（市场价） 更高价位