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* 因为有你 一片蔚蓝 宏观环境 PART.1 1.2 市政类 1.1 政经类 政策解读/经济环境 1.1 政经类 楼市刚性需求在经历2009年的彻底释放后将面临疲软，新的刚性需求还处于慢慢的培养中，面对房价的持续高走…… 2007 2008 2009 2010 传统消费旺季“金九银十”不再、土地流拍、“寒流” 侵袭，则更能领会出市场的瑟瑟寒意。 “温和”政策指引下，房地产行业重拾信心，是房地产市场春暖花开的一年！ 楼市几经波折：巨鳄抢滩、地价飚升、房价高涨，楼市疯狂火热，下半年政策威紧，消费意愿却持续低迷、市场成交不济； 上半年：鼓励楼市平稳、快速发展 下半年：支持楼市平稳、健康发展 高压调控、打压楼市 救市、催发楼市回暖 中央经济工作会议为2010年中国经济发展定下基调：调结构 2009年12月8日 六部委发加强监管信号：房地产政策面临重大调整 2009年8月17日 央行坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策 2009年7月29日 住房城乡建设部表示应加大低价位、小户型住宅建设信贷支持 2009年7月15日 国务院首次下调商品房资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20% 2009年5月27日 两部委重拳直击违规变更容积率 2009年5月4日 2009年1月1日起国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止《城市房地产税暂行条例》 2009年1月1日 银监会下发通知《强硬要求严控二套房贷》 2009年7月15日 国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比 例，其中包括商品住房 2009年4月29日 2月22日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对普通商品住房的标准进行了调整 2009年2月22日 建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大银行存量房贷可申请七折利率优惠 2009年1月1日起 国务院发布关于个人住房营业税免征时限由2年恢复到5年 2009年12月9日 公布机关文件名称 公布日期 -1 2009年相关房地产、金融政策扫描 政策解读 1.1 政经类 09年12月14日，国务院—— “国四条” 1、增加普通商品住房的有效供给 ； 2、继续支持居民自住和改善型住房消费 ，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度 ； 3、加强市场监管 ；完善土地招拍挂和商品房预售等制度 ； 4、继续大规模推进保障性安居工程建设 ； 对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用； 能否为目前的楼市“降温去火”，抑制房价的不理性上扬则有待观察。 综上 -2 2010调控政策”组合拳“聚焦 土地政策 税费政策 信贷政策 交易环节 住房转让营业税征免年限2年改为5年； 首次购买90㎡及以下普通住房 契税优惠收紧 首缴土地出让价款比例不得低于50%； 土地竞买方式； 土地储备贷款“三挂钩” 土地增值税从严 公开房源、明码标价； 预售最低规模不小于“栋”； 未预售房源不得以排号、 认购等方式收取定金 房产保有税的制定 二套房以上贷款首付款比例最低50%； 根据风险暂放三套及以上住房贷款； 房产开发贷款”三不贷“ 认房又认贷 政策威紧对象——商品房住宅市场 市场非理性 市场风险加大 政策导向聚焦 政策调控目的 房价高涨 信贷、金融监管 遏制住宅高房价 抑制投资、保障民生 备注：对于商业地产的开发，其政策环境较商品房住宅市场相对宽松，受国家宏观调控影响面相对较小 政府态度：坚决遏制房价高企 政府手段：史上最严厉调控政策 市场表现：一线城市量跌，价格有下行迹象， 也将波及到三四线城市楼市的发展 主要目的：抑制、打击投资行为 此番“新政”调控短期内仍将坚决执行，不排除中长期有深化的举措 新政影响 1）以上一系列政策均可看出国家对高房价坚决遏制的决心，是近年来最严厉的调控政策，对房地产市场将会产生较大的冲击，尤其是一二线城市，如针对北京、上海、深圳等城市先后出台的一系列细则；同时伴随着一二线城市楼市的低迷，也将逐步波及到三四线城市的楼市发展。 2）对于2010年的房地产市场而言，政策对于市场的走势影响作用将会加大，调整、抑制并且平稳发展仍将是此次楼市调控的主题。 3) 受2009年楼市及近期国家调控新政的影响，预计2010年同安区整体成交量将有所下降, 而房价也会随着成交量的下降而由再度上扬转为平稳（挺进）。 蔚蓝研判—— 我们需要站在经济领地，倾听政策心声，掌控变幻楼市，但更须自身强“内功”、观市场、挖需求，内外兼修——因为无论是单独项目营销运作的成败还是整个房地产市场发展前景的好坏，落于宏观，是看城市的经济总量；落于微观，是看楼市的供需关系及人民购买力。 经济环境 1.1