泰府广场策划案.ppt

（四）主街与内街租金差距较大，租金的制定是投资回报的重要体现 泉城路主街与内街的租金差距基本在3-5倍，所以商圈内合理的业态及租金定位是项目商业投资价值的重要体现。 （五）商圈区域划分更加明显 泉城路目前可分为三个区域： 西区（省府前街与趵突泉北路之间）——家电通讯功能区，以三联家电、大连万达、迪信通、苏宁、国美、冠芝霖、协亨等为代表； 中区（省府前街与天地坛街之间）——高端消费商业区，目前以贵和购物中心、贵和商厦、贵和皇冠假日酒店、齐鲁国际大厦为主体；在建的恒隆广场、泰府广场等高端集中式物业也处于此区域，将使周边的高端购物环境更加完善； 东区（天地坛街至青龙桥）——高中档酒店消费区，主要以华能大厦、政协大厦等高中档酒店为主。 ? 现阶段泉城路两侧的大型卖场主要经营高档服饰，箱包，化妆品等高档次消费品。8月26号，恒隆广场开业，随着天业国际底层商场、红尚坊等商业的陆续运营，泉城路将形成一个更为集中、业态更为广泛的中高档消费的商业街。 BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * * BAIANJU CONSULTANTS CO . ,LTD 六 项目业态定位建议 业态定位应深度挖掘 泉城路的文化、旅游、艺术潜质 通过商圈分析我们可以看出，作为济南政治、文化、商业中心的泉城路商圈，对文化产业价值的挖掘是相对欠缺的，所以我司建议本案： * BAIANJU CONSULTANTS CO . ,LTD 用［文化］和［时尚］助推商圈成熟化发展进程 ［文化链］是城区永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的特色。 文化是深邃的，时尚是独特的；文化是中庸的，时尚是富于创造的。 我们所处的区域，不仅是文化生活区，更是时尚集聚地。 ［时尚链］是商圈步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。 本案商街的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这样才能把握市场的发展契机。 定位立足点 因为本案最初的项目定位就是“时尚休闲购物中心”，所以我们在其中加入文化元素，即： * BAIANJU CONSULTANTS CO . ,LTD 总体功能定位 将本案打造成一个集购物、休闲、文化、娱乐等为一体的体验式商业步行街 本章节的业态定位是以我司所做商圈分析为依据来制定的，如果贵司在前期招商运营中有其他定位策略或部分铺位已成功招商落位，我司将根据实际情况进行定位调整！ BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * PART 3 突破现状的销售模式 项目现状销售模式 营销策略的制定 BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * Q1:我们为什么要突破现状？ BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * 模式 操作现状 销售影响 无营销策略模式 无针对性营销策略，无项目销控，无项目管理，项目及客户分析未进行。 一层优势铺位销售完毕，二三层滞销，销售人员无针对性销售技巧，无法完成销售目标。 招商主导模式 主力店招商结束，步行街无准确业态定位，招商业态布局散乱。 主力店的招商成功会对项目销售有促进作用，但步行街业态定位混乱，未与销售相结合，影响投资客户的购买信心； 按现状模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。 一 现状销售模式 BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * Q1:突破现状从哪里入手？ 一切从客户需求出发 ——客户动机：为什么买商铺？ ——客户决策视角：如何做出购买决策？ ——客户判断基础：根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？ 建立关于客户需求的问题： 基 础 战 略 BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * 二 制定营销策略 问题1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值 销售收益 降低房租成本，并获得营业收入 经营收益 长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款 BAIANJU CONSULTANTS CO.,LTD * 投资能力 编号 出处 购铺决策视角 亿万级 1 投资机构/大型私营业主 增值性、长期性 千万级 2 投资机构/外商/大型私营业主 增值性、长期性 百万级 接近千万 3 中等私营业主/中等外商 回报率、增值性、长期性 数百万 4 小型私营业主/普通外商/高级公务员/“本土地主” 回报率、增值性、长期性 刚过百万 5 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层 回报率、增值性、稳定性、安全性 十万级 接近百万 6 小型私营企