大连房地产调研报告.docVIP

大连房地产开发行业调研报告 前言 狄更斯在《双城记》的开头写道：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。”对于中国房地产业而言，也是如此。自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了快速的发展，成为事实上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴，可以知兴替，回顾大连市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目标，从而树立正确的发展观，不断解放思想，提升效能，能够为交通银行大连分行业务的全面发展提供有力支持。 大连房地产环境 大连市是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。 大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。环境优美，气候宜人，2006年与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游城市，2009年大连获得全球“国际花园城市”最高级别组的第一名。大连是夏季达沃斯世界经济论坛的举办城市。 大连位列2009年度大中华区城市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。 大连市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省１／７，2009年末全市常住人口617万人。年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。城市居民年人均可支配收入19014元，比上年增长8.7%；年人均消费支出15330元，增长8.7%。农村居民年人均纯收入10725元，比上年增长9.2%；年人均生活消费支出6403元，增长11%。城市居民家庭恩格尔系数37.9%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。 ????大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为大连发展带来重大机遇。2009年大连地区生产总值超过4000亿元，2010年上半年继续保持了16.6%的高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，2010年以来大连已全面启动“全域城市化”战略，沿黄渤两海和沈大、丹大公路两线，呈“Ｖ”字形向北部广阔腹地拓展城市空间，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市发展新格局，以交通、供水、供电为核心的城市基础设施建设也在全力推进。 ????大连市计划要在全面提升城市承载能力的基础上，加快现代产业集聚区建设，构建具有国际竞争力的现代产业体系，与东北腹地城市错位发展、优势互补、良性互动。在继续加强世界级装备制造业等产业优势基础上，以“全域城市化”为载体，加快国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提升对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力。发挥大连保税港区政策优势，将其功能逐步辐射到东北腹地，加快构建以大连为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。 ?? 新市区管理体制改革，是大连发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管理体制创新，新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。??????新市区行政管理机构设置方面，在金州新区设立金州新区管委会，是大连市政府的派出机构。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂“大连经济技术开发区管委会”的牌子；保税区采取“强化功能、行政托管”的运作模式。由保税区（出口加工区）管委会对金州区的二十里堡和亮甲店2个街道实行行政托管；在普兰店湾新区设立普兰店湾新区管委会，是大连市政府的派出机构。普兰店湾新区管委会与普兰店市政府合署办公，同时挂“大连普兰店湾新区管委会”和“普兰店市人民政府”的牌子。??????与新市区行政管理体制相协调，在各功能区分别设立党工委、纪工委，作为大连市委、市纪委的派