房地产营销策划讲座：房地产市场调查研究.pptVIP

房地产市场调研 一、什么是房地产市场调研？ 房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、归纳和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 二、怎样进行房地产市场调研？ 二、怎样进行房地产市场调研？ 二、怎样进行房地产市场调研？ （一）点 1、产品分析 2、价格策略 3、广告策略 4、销售执行 二、怎样进行房地产市场调研？ （一）点 1.产品分析 2.价格策略 3.广告策略 4.销售执行 二、怎样进行房地产市场调研？ （二）线和面 1.区域分析 2.区域产品 3.需求特征 二、怎样进行房地产市场调研？ （三）体 1.政治社会 2.经济因素 3.行政法规 4.国际状况 三、如何填写楼盘的市调详表？ 三、如何填写楼盘的市调详表？ 1.地段 地点：绝对地点和相对地点。 交通：交通工具和交通方式。 位置：主要指楼盘的具体坐落方位，地块的形状和大小，楼盘的主要层面朝向和相邻的其它房产状况等。 环境：指楼盘周围的物质和非物质环境。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 两图一表 一是“区域关系图”：主要侧重于对地点和交通的表述，除了楼盘的“点”在地图上标示外，周围的主要交通线也不可少，必须用缩小的真实图来表示。 二是“基地位置图”，侧重于位置的说明，要求你能注明地块的形状和大小，是临街地，角地，还是袋地。 表格指“环境评估”，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性和真实性。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 2.公司组成 发展商；设计单位；承建单位；物业公司；营销代理公司。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 3.地块性质 1）出让：是指国家将国有土地使用权在一定使用年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其价格计算按土地的生熟程度分为生地价、毛地价、熟地价、楼面价。 2）划拔：即县级以上人民政府依法批准、在用地者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 3）转让：即房地产权利人通过买卖、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 4.基本参数 1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。 2）总建筑面积 3）规划形态：是指这一项目的具体建筑构成 4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总值和建筑基地面积的比值。 4）覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比来表示。 5）绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 （绿地率） 三、如何填写楼盘的市调详表？ 5.建筑类别 1）按售卖对象不同分为外销房和内销房 2）按使用功能不同分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等。 6.面积房型 1）居住面积：是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 2）使用面积：是指住宅内分户门内全都可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厨房、卫生间、壁橱、阳台、室内走道、室内楼梯等。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 3）建筑面积 A）对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和。 B）每一层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积。 C）对一套单元来说，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。 D）套内面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。 E）分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 4）得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 影响因素：一是产品定位；二是建筑设计。 5）花园面积：是指房屋周围、围墙或围护物以内的园地面积。 6）面积配比和格局配比：面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它的表现形式有：面积、格局配比表和面积、格局配比图。 7）平面设计 三、如何填写楼盘的市调详表？ 7.建材装潢 一是公共空间的外部装潢； 二是私家单元的内部装潢。 8.公用设施 一是日常生活最基本的配套设施； 二是为大楼或社区的住户专门设立的额外公用设施。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 8.施工进度与交房日期施工进度与交房日期，对期房而言是客户据以买卖决定的两个重要因素。正常状况下的施工进度表 三、如何填写楼盘的市调详表？ 三、如何填写楼盘的市调详表？ 1.单价 单价：指的是单位建筑面积的房地价格。 1）起售