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北京百顺达花园营销策划(首轮) 　 产品创新 营销创新 推广创新 目 录 第一部分　　定位―――产品主义 一、“自我观”导向的定位--------产品是什么？ 二、“竞争”导向的定位--------对手是谁？ 三、目标客户群定位--------谁来买？为何买？ 第二部分　　策略――引领“空间消费”的新理念 一、本项目的机会点及困难点――为什么需要引领消费？ 二、本案营销策略突破点――引领“空间消费”的新理念 第三部分　　营销――体验营销 一、什么是“体验营销”？ 二、为什么是“体验营销”？ 三、如何实现本案的“体验营销”？――将体验营销“武装到牙齿” 增加现场“打击度” 目 录 四、 销售节奏控制方案 五、 开发阶段建议 第四部分　　推广 一、 别墅的推广区别与其它类型的住宅――专向推介 二、 专向推介的目的 三、 专向推介的主题 四、 专向推介渠道 附件一：竞争项目调查分析 附件二：开盘销售前期工作时间安排表 附件三：公司介绍 第一部分　　定位 　　――产品主义 创　新 内庭院 ? 连 廊 第一部分 定位----------定位思路 　 定位思路： “自我”导向的定位思路---产品是什么？ “竞争”导向的定位思路---对手是谁？ 目标客户群的定位思路---谁来买？为何买？ 第一部分 定位 －－－产品是什么？ 一、“自我观”导向的定位 　　　　-----产品是什么？ 目的：以自我为起点，以求创新性 第一部分　定位－－－产品是什么？ （一）产品分析――交通便利、自然景观良　　　　　好、用地完整、规划及单体设计创新 1、用地条件 ⑴ 交通条件： 顺平路　交通便利　高速路　 ⑵ 自然环境： 潮白河与绿化隔离带　良好的自然环境。 ⑶ 配套设施： 顺义县城　　配套设施较为齐备　 ⑷ 地块形态：用地完整　　规划路与现状绿化　　　　　　　　　　 “街区”感。 第一部分 定位 －－－产品是什么？ 2、规划设计 ⑴ 南北二区：　南北两区　空间分离　融合一体。 ⑵ 以湖为中心呈放射性：　以湖为中心　沿湖边排列　中心人工湖　最有价值的景观因素　组团的归属感 3、单体设计 内庭院与户内通过连廊形成内与外、人与自然的互动，理念超前。 4、户型配比分析 主力户型300-400平米之间，约占供应量的64%，属于别墅类主流社区，属竞争激烈区域 第一部分 定位 －－－产品是什么？ （二）产品特性―――创新性、唯一性、差异性 1、内庭院与连廊――“平地景观”营造理念、以达到　　　　　　　　　　　移步换景、一步一景的观景效果 （1）水池、木制栈桥　“江南水乡”　 （2）内庭院与户内通过连廊形成内与外、人与自然的互动 （3）观景连廊和内庭水系　户内的每一个空间　景观视觉 感受 ? ? 第一部分 定位 －－－产品是什么？ 2、水是所有景观的主题――“三水”合一　　 （1）潮白河水系、中心湖水系、内庭水系　 （2）中心人工湖为核心　内庭水景为装点　 3、户内空间设计以“观景连廊”为主题 　 以“内庭院”为居住核心　摒弃了“以起居室为中心”　以观景连廊为主题连接户内的各功能区。 在庭院内完成与大自然的接触。 第一部分 定位 －－－产品是什么？ 此处是一户型平面图，太大删除了，不好意思 第一部分 定位 －－－产品是什么？ 4、其它 （1）别墅排列以双排为一组，两排之间以竖向绿化创造了邻里互融的沟通空间，合理的解决了行距及对视的问题。 （2）户内入口：车入口、人入口动线合理，进入起居室的过程有层次感，有强烈的期待感、隆重，体现了大宅的风范。 ? 第一部分 定位 －－－产品是什么？ （三）结论 创新性是我们的产品特征，所以我们是“产品主义” 创新性是本案营销的机会点与困难点 如何争取机会、战胜困难？ 引领消费是我们的使命，引领方式是我们的落脚点。 第一部分　定位－－－对手是谁？ 二、“竞争”导向的定位--------对手是谁？ 　　目的：以对手为参考，以求差异性 ? （一）竞争区域分析 后沙峪、温榆河区域； 马坡区域； 京承路沿线； 天竺区域； 潮白河区域： 第一部分　定位－－－对手是谁？ 第一部分　定位－－－对手是谁？ 潮白河