《会所报告》.doc

“烧钱”造门面会所渐冷清 调查显示，广州楼盘会所九成亏损！可对于这样一个“烧钱”黑洞，开发商为何屡建不疲？没有会所，房子就卖不动？取消会所，房价会否降下来？会所的产权、经营权属于谁，开发商？全体业主？业主委员会？放手经营会否扭亏？就此一系列问题，记者进行了“明查暗访”。　　一个月以来，记者走访了广州多处楼盘集中地段后发现，几乎每个楼盘都有自己的会所，有的楼盘甚至建有几个会所。这些会所有的是一幢独立的建筑，也有的是在单体楼内专辟出的一个楼层或地下室。大部分会所都建得很大，占地面积从数千到数万平方米不等。某滨江楼盘宣称拥有广州首个超大型酒店式豪华艺术会所，占地面积达2.5万平方米；而位于番禺某大型楼盘项目目前已拥有7个综合性会所，仅其中一个会所的建筑面积就达8万平方米。 　　巨大豪华会所是一个“烧钱”黑洞。番禺某大型楼盘的事物部经理向记者透露，该楼盘自开盘以来，用于建设会所和添置设施的资金累计已达3亿多元。除此之外，会所的日常维护费用也很惊人。东风路一家楼盘占地2000平方米的会所，里面设有西餐厅、中餐厅、健身房、游乐室等，每月维护费约在30万~40万元之间，而天河某楼盘的大型会所，仅冷气费一项每月就得支出30多万元，加上设备维护费、服务人员工资等，这家会所每年花费在400万元以上。 　　与巨大的投入形成鲜明对比的是，记者走访的会所大多冷冷清清，一些设施因长期无人消费而干脆弃置。在珠江新城和天河北的一些高档楼盘，大多数业主更喜欢在户外的草坪上走走坐坐，而会所内的咖啡厅、吧台、沐足室、游泳池、健身房等高档设施很少有人问津。在天河北另一家会所，偌大的室内游泳池由于无人光顾干脆放干了水。 　　焦点问题 　　1?没有会所房子就卖不动？ 　　据广州市物业协会有关人士介绍，从2000年开始，一些开发商开始为这些新楼盘配套建设了具备一定服务功能的中心会所，取得了很好的销售业绩。很快这种营销模式被越来越多的房地产商借鉴过去，无论是在闹市还是在郊区，新楼盘纷纷宣布建设会所，并把会所的功能和档次大肆渲染，作为开发商推销楼盘的一大卖点。但是会所建好后楼盘的销售不见上涨，投资上千万甚至上亿的会所还要承受巨大的亏损，开发商的葫芦里面到底卖的是什么药？ 　　某楼盘的营销总监对记者说，早在楼盘开发之初，开发商就已经把修建和维护会所的成本转嫁到购房款里，因此事实上会所的经营其实是一门“无本”生意。作为开发商，利润最终来自楼盘的销售上，而建设会所的最终目的在提升楼价。他表示自己的楼盘前年投入600多万，建了会所，到去年会所建成后就把销售价格提高了8.9％。这样一来即使楼盘的房子卖得和以前差不多，会所带来的额外利润也是很可观的。他还透露，市内的很多楼盘的成本价也就在3000~4000元/平方米之间，但它要卖到上万元，就是因为它有包括高级会所在内的“附加值”在里面。“即使会所亏本，只要楼盘卖得好，开发商还是会建会所的”。 　　对于会所的亏损现状，该人士认为十分正常。“大部分房地产商在建设楼盘之初只是为了把楼盘卖得更好而一味追求高档，并没有考虑到会所建成后消费群体、消费价格等经营问题。”可以说，会所的这种定位失准是导致会所普遍亏损的直接原因。记者粗略统计，在被访问的近百名业主中，对会所的档次很在意的业主不到1/10，大部分的业主更关心的是价格和物业管理。 　　专家指出，住房消费是个人消费里比例最大的一块，消费者在作出买房决定之前都会经过一段时间的调查和考虑，“购房者买的是住房而不是会所，对买房者影响最大的还是价格、套式、地段、物业等因素，而不会仅仅因为会所漂亮高档就把钱交到开发商手里。” 　　2 取消会所房价是否降下来？ 　　业内人士分析，楼价的高低是由市场决定的，但是会所的出现是对楼盘档次再一次提升，从这方面说会所确实抬高了广州的楼价，但是广州楼价上涨的主要原因并不是会所的修建。据了解，广州楼价上涨始于上世纪80年代末90年代初，当时并没有会所的概念。 　　那么是不是房产商不建会所房价就能降下来呢？广州同创卓越房地产策划公司的赵总经理表示，一般会所在楼盘建筑成本里只占到大约两三个百分点，比重并不大，因此建设会所不是房价升高的主导因素；他同时认为广州楼盘之间差别很大，不能笼统地说没有会所房价会怎么样。他给记者算了这么一笔账：假设一个拥有1400户住宅的单体楼楼盘现在的房价是7000元每平米，楼盘建设一个拥有游泳池、壁球场等设施的豪华会所的成本加上开发期间的维护和管理费用共约2000万，如果这些钱被开发商划进了业主的购房款中，那么每户业主实际承担的会所成本为1.4万多元，而业主购置一户面积70多平米的中套房就要近50万元，会所的这个成本在业主的购房款中只能算九牛一毛。 　　很多消费者在当初购房时并不知道自己的购房款中包括了会所的成本，开发商也没有向