审视供暖和物业服务企业的合同权利及《消法》责任——贴在这里希望.docVIP

审视供暖和物业服务企业的合同权利及《消法》责任? ? 　　2008年5月16日，本地消费孤峰在网上提出供暖质疑称：入冬以来HD热力公司供暖严重不符合标准，经常是室内温度达不到16度以上，白天仅为摄氏10度左右，夜间8--10度。在供暖供极差的情况下，收取供暖费,拖延还要收取滞纳金,真令人不能忍受！　　?现就消费者的咨询论证和审视供暖和物业服务企业的合同权利和《消法》上的责任。　　?　　一、供暖或物业服务企业具备行政许可和经营资质是对消费者提供服务的前提物质条件。　　为什么法律要为供暖和物业服务企业设立资质审批手续？因为供暖和物业服务需要具备一定的经营条件，如相应设备的投资规模、安全和技术等条件。供暖和物业服务最直接地关涉到人民生活，是国计民生的大事，因此，供暖服务企业要具备一定的生产和投资规模并经过省级建设行政部门对其资质的审查、设备安全技术检验合格后才能投产运营，民生和安全才有保障。　　无论行政部门还是司法机关在处理有关供暖和物业消费争议时，都有义务优先适用公法（行政法和《消费者权益保护法》等经济法）的强行性规范，对供暖或物业服务企业的资质审查作出经营权是否合法的判断，尤其司法机关，哪怕单就合同争议审查民事行为的合法性，即使消费者没有提出撤销或宣告合同无效的请求，也并不影响司法对违反法律强行性规定的合同等任意性规范的效力主动作出审查和判定，公法的强行性规定不得被合同当事人约定改变或故意违反，违反法律强行性规定的合同不属于民事自由处分权，法院在个案诉讼中主动审查和依法把关是依法审理的义务和前提。　　?二、保障消费者的知情权需要供暖或物业服务企业先履行义务和履行义务所需要的物质投入及经营条件。　　?1、消费者自主选择权在《物权法》中的体现——业主共同意思表示，选聘和授权物业服务企业。　　?一般情况下，如果住户消费者有权利和机会对供暖服务商和物业服务商作出选择（见《物权法》和《物业管理条例》对业主大会和业委会代表业主行使物权的规定），并且这种选择是依法作出的，即有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的业主大会作出多数决选择供暖或物业服务商，或者通过公开招标选定了供暖或物业服务商，同时签订《物业服务合同》，服务商才有权进驻物业或接入供暖端口。供暖服务属于物业服务，所以专项的供暖企业提供服务应当征得业主自治机构的合同授权，依合同取得授权是法律规定的要件，即使是集中供暖的公用企业，业主仍然有权利对其供暖资质、服务条件甚至服务质量和态度审查后作出选择。该类企业至少应当具备有能力实际提供供暖的物质条件，该条件不依赖于在实际提供服务前首先通过向业主预收费用筹集资金来维持运转。按照《消费者权益保护法》第八条赋予消费者的知情权：　　?第八条　消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。　　?消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。　　?2、谁负有对供暖温度检测的证明义务？当消费者提出知情权请求或对服务标准提出异议时，经营者就必须因为告知义务而承担举证证明责任。　　?供暖商必须在真实地提供了符合法定或约定标准的服务的检验合格证明后，才有权利向消费者主张收费。消费者的权利就是经营者的义务——这是法定的义务履行先后顺序。供暖服务商--经营者如果没有物质条件保障阶段性首先向消费者提供供暖服务，则意味着它本身就不具备法定的资质和与其经营规模相适应的投资条件。如果供暖服务商不能保障消费者的知情权，不能在消费者对其服务的质量和数量提出异议时提供实时的计量和质量检测结果予以证明，则消费者就有权利拒绝履行缴费义务或者要求相应减少合同价款（《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。）这是《消法》作为《经济法》强行法规定的义务履行的先后顺序，又是《合同法》规定的先履行抗辩权。在消费者保护法律关系中俗称明白消费，需要强调指出的是《消费者权益保护法》通过消费者的知情权原则体现的义务履行先后顺序，属于经济法法律强行性规定。不能通过非法律和行政规章的规范性文件或经营者单方提供的物业服务格式合同排除。　　?3、滞纳金具有法定性，如果没有明确的合同约定或特殊法律规定，供暖或物业服务方无权主张滞纳金。　　?可以明白地告诉消费者，红头文件等非法律形式的规范性文件给消费者规定的高额滞纳金是没有法律依据的。依法应当排除其适用。在法律没有特殊规定和当事人之间无合同意思表示一致时，就不会产生滞纳金的问