房地产项目管理步骤.docVIP

提问者选择出的最佳解决方案： 成本控制是每个开发企业研究的课题，我将个人的观点讲一讲，供大家参考：做为开发商，大家应该知道手续的繁琐与时效，一个项目从前期取得土地—项目定位—立项审批--规划审批--方案设计—招投标--开工证的办理—各项税费的缴纳；中期为各职能部门的监督与内部协调工作—预售证的办理—销售--后期水、暖、电、气外网的方案设计—协调施工—总包单位、分包单位、外网施工单位等竣工验收—备案验收等大量的工作节点的结合，这些工作是需要内、外在因素相辅相承，才能将成本控制的最好。??????房地产企业所追求的利润最大化从哪里体现呢？实质的利润又是从哪里体现的呢？行业内人士都十分清楚，除了正常利润外，就是从手指缝里抠出来的。内外兼修：控制成本从根本做起！我将各节点简单阐述，大家就会了解如何控制了：控制成本需要职能部门配合（方案、设计）一、市发改委立项审批提供项目建议书，可研报告等相关技术资料。二、申请建设用地规划许可证提供总平面图，综合管网图或联系设计人员到规划部门进行解答，如有问题2日内完成图纸修改。提供地质勘探合同、设计合同。（综合管网图要结合职能部门选择最佳方案，即有效的控制了成本）三、建设用地批准书四、市规划的建设工程规划许可证提供方案图、施工图及效果图，必要时联系设计院专业人员到规划局解答问题，如有问题2日内完成图纸修改。五、市收费局（各种类的政府缴费，可根据当地现行政策申请优惠或减免）六、建设工程施工消防审批手续联系设计院设计人员到消防支队解答问题，如出变更或修改图纸2日内解决。七、建设工程报建表审批?八、项目环境评价报告九、建设工程施工图审查手续提供全套的施工图纸及计算书（施工图应按规划审批的提供）审图机构提出的问题3日内给予反馈。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）十、工程招投标提供选定的施工队伍名单，项目经理负责人以及负责招投标人员名单，协助签订建筑市场备案的施工合同和安检备案表监理、施工单位的盖章以及施工单位应提供的各项施工措施。（确定招标时间后2日内提供资料）委托招标公司代理招标问题：选择施工和监理队伍，进行报价，经过筛选后在确定招标代理公司。十一、中标后建筑市场各项费用的交纳十二、施工合同备案十三、施工安全检查备案表十四、建筑工程质量注册手续十五、墙改节能审批手续十六、建筑工程施工许可证十七、建筑市场分包手续提供选定的消防、电梯、塑钢使用厂家并联系厂家提供相关资料（资质、营业执照、生产许可证）。十八、建设稽查大队资料备案手续通知监理单位、施工单位准备相关技术人员的上岗证、资质证、营业执照。十九、申请正式用电配合前期部报供电局物资配送公司招投标。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）进行施工预算的审核和洽商。二十、职能部门验收出具全套施工图，建设单位的项目报告以及监理、施工单位相关技术资料，并通知勘察、设计、施工、监理参加。工程部负责人担任验收主要负责人，并具体组织现场实地验收。市场行为六部门综合验收配合部门：负责提供全套施工图、监理日志、施工日志，并具体组织现场实地验收。城建档案馆资料归档，提供全套竣工施工图、电梯使用合格证及技术资料、工程开竣工影相资料、备案文档及两书、施工日志、监理日志及监理评价报告等。施工用水的申请????????请专业工程师配合供水设计院设计人员现场调研，并提出相应的技术要求和最佳路由已及施工当中的协调工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）施工用电的申请请专业工程师配合供电设计院设计人员现场调研，并提出相应的技术参数和施工当中的协调工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）正式供暖申请 提供全套换热站及外网施工图，协调施工单位配合锅炉检验所及技术监督局综合验收以及热电管网公司的验收。专业工程师协调施工单位配合管网公司营业所送气前及送气后相关工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）申请正式用煤气（天然气）提供施工图技术资料，配合设计人员的现场调研以及施工中的各种协调工作。?负责煤气竣工验收及存在的问题整改和送气前的协调。选择最佳方案，即有效的控制了成本）成本控制是综合性的问题，需综观全局考虑。由于时间关系，我把大概流程引用，熟悉各环节并掌握后，相信大家应该对如何控制成本有一定的了解了。销售与财务的成本控制，有空余时间后再相互探讨。谢谢！ 房地产开发成本控制要点及技巧 发布日期：2007-6-12 作者：中房联网市场研究部 来源：中房联网 ?? ? 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单