基于交易的房地产定价模型研究.pdfVIP

维普资讯 2005年9月 沈 阳 理 工 大 学 学 报 Vo1．24 No 第 24卷 第 3期 TRANSACTIONS OF SHENYANG LIGONG UNIVERSITY Sep． 2 0 0 文章编号：1003—1251(2005)03—0087—04 基于交易的房地产定价模型研究 卢金北，刘立秋 (天津大学管理学院，天津 300072) 摘 要：首先运用Hedonic价格模型对房地产定价进行了静态分析，并在此基础上结合 市场竞争状况，进一步运用博弈论方法对开发商定价行为进行动态研究，给出了适用于 不同市场竞争情况下的定价模型，较好的反映了经济运行情况． 。 关 键 词：房地产 ；房地产定价；Hedonic价格模型；伯特兰德模型 中图分类号：F016 文献标识码：A 目前，房地产定价方法主要有重置成本法、市 而这些不同的属性就决定 了不同商品的特征． 场比较法、收益法等，评估时一般是按照不同的目 Rosen…把效用极大化的买方及利润极大化的卖 的选择相应的方法．但是这些方法都存在着不同 方行为加以综合后，建立起了完整的Hedonic价格 程度的缺点，如重置成本法只考虑房地产的成本， 模型的理论与实证架构．Lancaster、Griliches、Tin— 而没有考虑其本身价值以及市场供求关系；市场 bergen等 。分别对Hedonic定价理论做出了突出 比较法需要有发达的市场以及丰富的买卖实例资 的贡献，该模型得到了进一步的发展并被广泛应 料作为参考，对相同或相近的交易实例比较少的 用于一些耐用消费品的定价包括房地产的定价过 、 地区则不适用；收益法是一种现金流折现的方法， 程中．马思新和李昂 J、温海珍和贾生华 分别运 隐含着未来将会产生稳定现金流的假设．本文以 用Hedonic模型对我国北京和杭州市场的房地产 房地产交易为基础 ，运用 Hedonic价格模型(He— 价格的影响因素进行了实证分析，取得了较好的 donicPriceModel，HPM)、博弈论方法结合房地产 效果． 商之间不同的竞争状态对其进行定价研究． Hedonic价格模型在运用时要遵循一些前提 假设．首先，它的一个基础性假设是住房市场是在 1 Hedonic价格模型及其在房地产 完全竞争的情况下运作的，存在很多买方和卖方． 定价中的应用 因此每个购买者和销售者在市场上的行为都是可 忽略的，没有单个房屋的供给方或需求方能够对 1．1 Hedomc价格模型及其前提假设 住房的价格产生显著的影响． Hedonic价格模型是基于消费者效用理论的 其次，Hedonic定价模型假设各特征属性内在 价格之间不会相互作用． 观点而建立起来的一种价格模型，即商品的价格 第三，Hedonic定价函数是凸的，这样就保证 取决于该商品特征属性给消费者带来效用满足程 了家庭选择集也是凸的．由于偏好具有凸性特征， 度的大小．此方法最早由Waugh提出，他利用许多 因而对住房属性要素的需求具有连续性特征． 可观察到的属性，描述了商品的质量，并且估算了 每种属性的隐性价格．此后，Court在 《Hedonic 1．2 Hedonic价格模型在房地产定价 中的应用 PriceIndexeswithAutomobileExamples首次把术