房地产定价模型的研究.pdfVIP

维普资讯 2003年 6月 Jun．2003 宁波职业技术学 院学报 第 7卷第3期 JOURNAL OF N GBO P0IYTECHNIC 、，01．7NO_3 房地产定价模型的研究 韩剑鸣 (宁波职业技术学院商学院 浙江 宁波 515800) 摘 要：房价作为一种价格杠杆，在引导住房消费，促进房地产可持续发展将起到积极的作用。科学合理地 制定房价，对房地产发展具有重要意义。本文对房地产价格的定价模型进行了数量分析 ，通过对房地产市场 情况的研 究，分别针对整个市场只有一个房地产商开发、两个房地产商开 发和多个房地产商开发的情况，运 用博弈论的方法给 出不同的模型，并以经济理论加 以解释 ，得出较为合理 的结论。 关键词：房地产价格；博弈论；完全垄断；伯得兰特模型 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1671．2153(2003)03-0012·03 改革开放 以来，随着我国经济体制改革的不断 地产价格的。对新建房地产其价格计算公式为： 深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房体 新建房地产价格 ：土地购置费用+建筑费用+正常 制改革和土地有偿使用为契机，使房地产迅速恢复、 利润+应缴税费 发展和壮大 ，显现了勃勃生机和旺盛的活力。房地 存在的问题之一是：现实生活中，房地产的价 产价格是调节房地产经营、促进房地产经济迅速发 格主要 由其本身的价值和市场供求关系来决定的， 展的有力杠杆。房价定得太高，消费者买不起 ，引 而不是由所支付的费用决定的。房地产成本的提高， 起空置房，从而影响开发商投资的安全回收；房价定 并不一定使房地产价格增加，成本法得出的是生产 得太低，开发商无利可图或利润很低，会造成无人 价格，而不是交易价格。成本法存在的另一个 问题 开发或缺乏开发的动力。房价是有关房地产发展的 是，计算成本时是以建造者的最高效率为计算依据。 双刃剑 ，尤其在市场竞争越来越激烈的情况下。因 如果其效率不高，但由于其估计值 比最低平均成本 此，确定正确的定价模型，对开发商在竞争中处于 高 ，就会使房地产价值估算过高。这种方法是在计 有力地位 ，进而促进我国房地产健康发展 ，具有重 划经济中常用的定价方法 。 要意义。 (二)市场比较法 一 ， 现有几种估价方法及其存在的问题 这种方法需要收集多个买卖实例，选择比较接 由于我国房地产市场是从计划经济发展到市场 近且最近进行交易的房地产，根据必要情形进行情 经济的，故仍有计划经济的痕迹 。现就房地产开发 况修正和 日期修正，同时需要就区域与个别因素加 商 目前常用的两种定价方法作以下分析。 以比较，因此求得待估房地产的估算价格。该方法 (一)成本分析法 的理论根据是替代原则，从事房地产交易时，当事 成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开 人将准备交易的房地产与类似的房地产进行价格比 发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数 较，然后再决定行为。因此，这种方法求得的房地 量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估 产市场价格符合当事人现实经济行为。对新建房地 房地产的一种估价方法。基本理论依据是生产费用 产其价格计算公式为： 价值论 ，是从房地产开发的各种投入的角度估算房 新建房地产价格 ：买卖实例单