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基于多项式回归的房价模型分析 口 曹 瑞 周 锋 欧阳广帅 徐帅帅 (盐城工学院信息学院电子信息工程 江苏 ·盐城 224051) 摘 要：在 目前房价持续高涨的情况下，本文利用多项式回归模型讨论了房价与房屋供需差，入均GDP，城市人 口密度，地价之间的变化关系，对影响房价的一些主要因素建立了房屋价格的分析模型，进而找到影响房价的主 要因素，可以为解释现实中的房价波动提供依据，并且可以为政府调控房价的波动提供一定的参考，便于对房价 高涨等问题作出相应的措施。 关键词 ：房价 地价 供需差 中图分类号：0242 文献标识码：A 文章编号：1007．3973(2010)010．137．02 1问题 的提 出 在多项式回归中较为常用的是一元二次多项式回归和一 近几年来，我国各地的房价普遍出现了持续上涨、居高不 元三次多项式回归。 下的状况。房价的高低会影响到多方面的利益，例如，房价的 3．2对影响房价的各因素进行单独分析 上涨使生活成本大幅增加，导致了居民买房难。也同时会影响 3．2．1供需差对房价的影响 到居民的生活质量，增加了社会的不稳定因素。如果能做好 根据文献 【1】中说明影响房价的主要因素应该为需求。本 房地产价格的预测，不仅可以为投资决策和消费决策提供参 文分析时选取了1998年到2010年的一些数据指标如表 l【l，7】 考，也可以为政府相关部门的行政决策提供参考。 所示，对供需差和房价之间关系进行分析。 本文利用多项式回归的方法，构建了房价与各个 自变量 表 1全国历年供需差和房价 之问的房价关系模型，对各个 自变量对房价形成的影响进行定 NF 1998 1999 2000 2O01 2002 2003 量分析，从而有助于快速掌握房价的变化规律，找出房价形成 GXC 58o0 7010 650o 7885 8055 7955 的关键因素’伟0定有效的管理政策。 FJ 2063 2053 2112 2170 2250 2359 2基本假设 (1)假设在讨论房价受相关因素影响时，影响房价的各个 20o4 2005 20o6 2007 2008 2009 2010 自变量之间的相关系数为 0。(2)假设在讨论房价受相关因素 8123 8253 8584 8354 8000 8200 8285 影响时，不考虑消费者的心理因素。(3)假设在讨论房价受相 2714 2863 2976 3600 3650 3750 420o 关因素影响时，不考虑非正常需求而引起房价上涨的因素，如 (NF：代表年份，单位为年；GxC：代表供需差，单位为万平 炒房行为等。(4)假设在讨论房价受相关因素影响时，不考虑 方米；FJ：代表房价，单位为元悔 平方米) 由于不规范的房地产市场秩序造成的房价变化。 本文起初拟参照大量文献中介绍的一元线性回归的方法 3模型的建立与求解 来进行，如文献 l【】中介绍的，但由图l蓝色曲线可以看出数据 根据中国统计年鉴，参考文献中的数据以及网上搜索到的数 之间的线性关系不是很好，故改用多项式回归的方法，分别选 据，采用多项式回归的方法来考察影响房价变化的一些主要因素。 取了2，3，4次的多项式进行拟合，对 比所得到的曲线，最后选 3．1多项式回归的原理 定利用三次多项式进行回归