房地产各环节税种设置与税负分配研究.docVIP

　简介：根据房地产经济学对于房地产的分类习惯，房地产税收可以分为房地产取得、交易和保有三个环节设置。本文依次研究了各个环节的税收安排、税负水平及其效应，提出了房地产各环节税种设置和税负调整方向，在此基础上，本文提出了重新构建房地产税收体系的方案。 　　一、我国房地产税收现状 　　作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产的各个环节，其课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产。目前我国房地产税收体系中共有13个相关税种，这些税种可分为两类：一类是直接针对房地产而设置的税种，具体包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税和契税；另一类是与房地产有关的税种，具体包括营业税、三大所得税、印花税和城市维护建设税（参见表1）。 　　说明：固定资产投资方向调节税已于2000年元月1日停征；教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理；房产税、城镇土地使用税与城市房地产税属于重复设置税种，其中房产税与城镇土地使用税适用于内资企业和中国公民，而城市房地产税则适用于外资企业和外籍公民。 　　房地产具有非单一生产的重叠税收环节，在房地产行业的生产链条中，同一产品的各种税收在不同环节中分别征收。按照房地产经济学对房地产的分类习惯，我们可以根据交易环节对于房地产税收从取得、交易和保有三个环节进行细分。房地产税收在不同环节的税种安排不同，税负水平不同，产生的效应也不相同。 　　二、我国房地产税种设置与税负水平现状 　　（一）房地产取得环节税种设置与税负水平 　　房地产取得环节亦称房地产一级市场。目前我国房地产开发征用土地环节中涉及到的税费项目相对较少，但绝对数量较大，开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税；另需支付土地开发费等相关费用，税费合计约占房价的75%；其中，契税按照最高税率5%水平计算，只占3.75%的比例，耕地占用税实行定额征收，所占比例更小。可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。从收益分享看，在土地征用过程中，县、镇级政府能够获得土地总公文写作收益52%以上的收入，县以上政府获得15%的收入，掌握土地权的地方政府在土地利益分配的博弈中处于优势地位，地方政府与开发企业均存在多征地的动机，在现有税负水平下，国家通过征税的方式无法起到限制征地的作用。 　　（二）房地产交易环节税种设置与税负水平 　　房地产交易环节又称房地产二级市场1998年我国启动住房改革计划，改革目标是废除原有的福利分房制度并推动我国的住房投资，改革成果是通过大幅度的折价销售，在5年间使50%的政府公房产权转移到公众手中。2002年，我国公房的存量大约有30亿平方米，占城镇住房总面积的64%，这些公房近90%已经销售出去，依据有关期间成本和房屋售价的数据，公房市场价值约在3.6万亿元人民币。廉价的公房购买推动了城镇居民房屋价值的增加，也带来了居民的财富增加，城镇居民的收入在过去5年净增加了22%，但是，这一增值只有居民出售了住房产权才能够实际体会到。因此，近几年来，房地产交易环节的税费问题倍受关注。 　　我国的房地产税收集中在增量方面，在房地产交易环节设置了大量的主