2011年上饶市铅山县中盈·领仕郡产品推广定位报告.docVIP

目 录 第一部分：项目定位P2-P17 SWOT分析………………………………………………………………………………2-7 形象定位………………………………………………………………………………8-11 客户及价格定位………………………………………………………………………12-17 第二部分：项目推广周期P18-P33 项目卖点………………………………………………………………………………18-22 推广思路………………………………………………………………………………23-26 推广节奏安排…………………………………………………………………………27-31 推广预算表……………………………………………………………………………32-33 第三部分：项目营销策略P34-P52 营销思路………………………………………………………………………………34-36 销售策略………………………………………………………………………………37-42 推案策略………………………………………………………………………………43-48 部分销售方法建议……………………………………………………………………49-52 第四部分：项目VI导入 LOGO…………………………………………………………………………………… 广告标版……………………………………………………………………………… 其他VI………………………………………………………………………………… 1.1 SWOT分析 1.2形象定位 1.3客户及价格定位 1.1.1优势分析（S）： ⊙地理位置：地处城南新区核心位置，规划前景优秀。 ⊙教育资源：县重点教育园环绕。 ⊙景观设计：独有的山水景观及运动设施，增加楼盘卖点。 ⊙楼盘定位：城南唯一欧式社区，差异化建筑吸引业主。 1.1.2劣势分析（W）： ⊙周边预售楼盘的影响：城南目前已有销售楼盘房量大，且部分优势雷同，同质化现象严重。 ⊙城南开发区的影响：目前城南开发情况正处在本案临近，此期间噪音及尘埃污染对楼盘销售具一定影响。 ⊙教育园的影响：校园内铃声、音乐、补课等嘈杂声，学生素质问题（盗窃等行为）也是影响业主购房的因素之一。 1.1.3机会分析（O）： ⊙建设中的新区：城南片区是铅山县教育规划用地，其建设速度将大于其他地块，所带来的未来价值提升了项目的升值潜力。 ⊙县城楼盘开发势头：2006年以来，铅山逐渐涌入的开发商及迅速发展起来的城市建筑格局，对房地产的价格和销售都具有一定的推进作用。 ⊙项目风格差异化：全城唯一欧式风格建筑，结合合理推广，最大限度吸引业主关注。 1.1.4威胁分析（T）： ⊙同质化竞争所带来的威胁：同一地块中，有汇景、天赐、锦绣及待开发楼盘等品牌，在地理位置等优劣势相对统一，对于价格掌控收到一定的局限。 ⊙政府宏观调控带来的威胁：如银行加息、二次购房首付、及对房地产业的高“关注度”都对项目的开发建设产生威胁。 1.1.5 SWOT引出的观点： ⊙以区委优势打消业主疑虑，抢占机会： ①利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度； ②演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领区域现代化居住风潮； ③借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业； ⊙以自身特色产品，差异化竞争： ①迎合市场，强调生态的、规模的、完善的现代化楼盘 ②通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力 ③以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户 1.1 SWOT分析 1.2形象定位 1.3客户及价格定位 1.2.1推广概念： ⊙市场定位：高性价比的高尚住宅。 ⊙消费心里定位：属于上尚人群的高尚生活特区。 ⊙项目定位：城南新区，欧式尊享，全景生活宅邸，毗邻书香气息。 1.2.2项目特点： 根据本项目产品类型、户型配比、景观特色、地块区位、区域配套等项目特征，可以发现本项目的客户定位、建筑风格、以及规划定位都是具有独特的销售利益点（USP） 1.2.2项目特点： ⊙从客户层面上来看，本项目是一个客户层面较高的高尚社区； ⊙从规划定位上来看，本项目是一个配套齐全、环境优雅的美丽家园； ⊙从产品特色上来看，本项目是一个具有欧式意大利建筑元素的景观住宅； ⊙从产品定位上来看，本项目是一个高品质、时尚住宅； ⊙ 从生活氛围上来看，本项目是一个人性化的温馨家园。 1.1 SWOT分析 1.2形象定位 1.3客户及价格定位 1.3.1区位属性变化特点： ⊙城区扩大，新生活区的形成，导致项目辐射板块变大，交通导入型客户增加。 ⊙城区楼盘已经出现价格提升，性价比凸显，价差导入型客户增加。 ⊙城南