2010年江阴双威广昊“一方城”价格沟通报告.pptVIP

开发商目标沟通——在销售率70%和价格之间权衡但销售率目标略大于价格目标 价格报告的问题 大势后的策略调整 形象调整：从之前打国际品牌、生态园林、大师生活，到主打“城西首席宜居社区”、“十大自住社区标准”，主打自住客户； 现金流状况决定各地政府和开发商的营销策略，但政策将是长期的 层面一：2010年经济保八将成定局，中央政府有足够的空间调整房地产，政策力度将会维持较长时间； 一线城市大幅下滑70%以上，二线城市下滑50%左右，三、四线城市视前期涨幅而定 上海：“五一”期间楼市成交滑落特别明显，5月1日-4日之间，日成交更是不足50套。 4月下旬到目前为止，撤单超过30套的项目却达到6个。 北京：“五一”期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。 深圳：购房者对楼市的看法由之前的一路高涨瞬间降至严重观望。5月1日，深圳仅成交26套新房住宅，5月2日仅成交7套新房住宅，楼市的冷清可见一斑。 天津楼市“五一”小长假期间仍延续了4月末的观望气氛，二手房成交量较去年同期下降近50%。随着针对房地产调控政策的接连出台，天津楼市重新进入了观望期。 杭州，5月1日—5月3日，市区商品房（含经济适用房）共预定160套、签约129套。数据表明，杭州楼市成交量仍处于下降通道。 三四线城市差异很大，主要看过去涨价的幅度，涨价越快的城市越受影响，象淮南这样的小城市反映很大就是因为过去上涨太快了，而象宜兴这样的城市由于价格没什么上涨所以目前看受影响比较小。总体看整体市场成交量下跌30%是很正常的。 城市成交面积环比下降： 南京-77.85% 、合肥-55.16% 、苏州-49.23% 、武汉-30.94% 、汕头-17.61% 、扬州-15.72% 江阴五一之后成交量下跌28%，市场成交下跌态势开始显现 近期江阴市场开盘楼盘情况：开始出现拿价格换成交率——平均降价7—10%左右，能保证一定的成交率 竞争分析：临港新城目前处在供应断档期，除少量尾盘项目外，新项目大部分未开盘，以临港新城、申港及望江公园周边为主 市场分析小结——领先市场，低开高走 客户积累情况 前期办卡客户以城西特别是项目周边、25-35岁的公司职员为主 项目以刚性需求为主，多为首置客户或首改客户，对价格的敏感度更高 购房需求89平方占主流，——需要增强引导89向88两房的引导——需要重点挖掘143三房的客户需求 价格接受度——88平价格接受在4800左右，89平价格接受5000左右，143平价格接受5050左右；157平价格接受在5000元 客户更多的关注园林、户型等基本产品层面——而客户真正认可的也是小区规划、户型、园林 主要客户来源有效性朋友介绍网络城西拓展工地围挡 新政后AB意向客户分析——购买难点户型为143平方，一方面首付比例高，另一方面总价高 楼层喜好——6-15楼为主力楼层段 购房次数、目的与购买户型关系分析——首次置业、首改客户占主流 客户分析小结——政策对客户诚意影响明显 市场比较法进行步骤 一期均价推导：确定项目主要竞争对手为泰和江南、浦江23号，锦江花园和翡翠城为次要竞争对手 按照之前竞争楼盘价格动态，大致价格约为5050元/平方米 客户验证：2#整体办卡客户认可价格区间在4900-5000左右 均价导出：2、4#号楼整体均价约4850-4950元/平方米 将按照4850-4950元/平方米均价区间做3套价格表 按照均价4850元/平方米，测算的年度回款速度 按照均价4950元/平方米，测算的年度回款速度 结论——建议选取4850元/平方米，保守型价格方案 未来市场有继续恶化趋势，必须留足未来一定价格空间； 4850元/平方米，能够保证首期开盘起势，后续还可以有价格调整空间； 4950元/平方米，一期开盘存在风险，但更大风险在于4#楼，下半年价格继续下降的市场下，将出现高于市场预期的价格； 最大水平差560元，比例占11%左右——2#号楼均价4700 元/平方米，4#均价5050元/平方米左右 多重高折扣策略——淡市下给客户更多优惠选择推荐优惠折扣率安排：约计平均6个点 2#楼单元实收均价 2号楼价格敏感度分析 88-89平米的总价区间——两户型相差2万左右总价，通过树立89价格标杆促进88户型去化 143-157总价敏感度分析——大户型定价相对比较常规，目标是正常区划 最终对外价格：5280元/平方米其中2#5150元/平米；4#5450元/平方米 开放前，认筹优惠1万抵3万，5000-5500模糊价格 整体推售节奏建议——通过价格、优惠销控4#楼实现2次灵活推盘，避免大量推货和市场风险 10年整体实现两次推盘，总计4.5万方，预计销售90%