2010年临沂滨河新天地营销方案.docVIP

滨河新天地营销方案 导序 滨河新天地，是安泰集团在临沂的首个大型房地产项目。 滨河新天地，对奠定安泰集团在临沂的影响力至关重要。 在临沂市场本项目所面对的不仅是某些项目的竞争，更需要面临市场有限的空间与价格水平的压力，因此，对于本项目的营销必须先行明确三点基本原则： 1、本项目若要在当地房地产格局中立于赢家的姿态，构筑引领性的标准是核心，以此既可区隔其它同类型项目的竞争，也将成为本项目营销推广的主线，令客户更清晰地了解项目的核心价值； 2、就本项目所在位置而言，前景是诱人的，然而仍需要持续与耐心的市场培育，尤其是从区位发展潜力与项目整体价值平台着手，从总体到局部的推广部署，令市场从接受区位、总体项目逐步到接受具体各阶段推售楼体； 3、本项目营销环境的困境是显而易见，项目入市启动阶段追求稳妥的销售速度与价格推进更为理性与科学，由此力求随着项目的逐步展示与各阶段的良性销售，带动项目的全面销售成功与价格上涨。 基于本项目营销发展的上述原则，我们将有机整合各项资源，量身定造个性战术，让滨河新天地创造最佳的营销业绩。 本案仅针对一期（一期共12栋楼，7栋高层，2栋小高层，3栋多层）营销做重点阐述，针对一期各阶段营销工作、媒体推广等都有详细的工作计划，操作性较强。其中总营销思想及指导原则适用于整个项目的产品推售。  第一部分：市场研究篇 临沂房地产市场概述： 1、临沂房地产市场处于迅猛发展期。 临沂市房地产市场发展起步较晚，从1998年形成真正的房地产业，2000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产市场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积达到150万平方米,而2004年全年,临沂市房地产投资达到26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.2006年临沂房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导 2、房地产开发投资高速增长，未来市场供求失衡压力加大 ?截止去年年底，全市完成房地产投资完成119亿元，同比增长77.4%。从商品房建设规模看，全年商品房施工面积1133.2万平方米，同比增长28.3%，竣工面积211.8万平方米，同比增长18.2%。前期积累的房产投资在2008年得到一个大幅度的释放，08年1年的施工面积是06年的一倍，2009年的施工面积继续扩大，年后的市场回暖的反弹减弱了经济危机的影响，但总体还是会有所放缓。 3、商品住宅相对有所下降，整体市场成交未有明显衰退迹象 ?截止去年年底，临沂市共办理预售许可证610个，其中2008年全市办理预售许可证136个，2008年全市房屋销售2.5万套，销售面积约240万平米，与2007年同期基本持平。其中住宅销售面积约为182万平米，商品住房销售面积75万平米，比2007年下降15%。 4、市场成交中住宅占主力，个人刚性需求为主，本地消化为主 从商品房销售结构看，住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为77%，住宅销售比例略有上涨。非住宅物业销售面积有一定比例下降。 据统计，目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％需求者为本地人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近30％的购房者为临沂九县客户，80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，减小了房地产炒作的可能，使全市房地产市场在当前市场疲软的状态下能够保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。 5、土地出让市场分析 （1）临沂土地总成交状况 2008年全年临沂共成交土地128宗，总规模成交达到524万平方米，平均每宗成交面积为4.1万平方米，较2007年平均5.58万平方米的面积下降26%，总成交金额为54.38亿元，平均地价1026/平方米。 时间 成交宗数 成交面积（万㎡） 出让总金额（亿元） 平均单宗土地成交面积（㎡） 平均单宗土地成交价格（亿元） 平均地价（元/㎡） 06年 81 576.3 44.12 71148 0.55 765.57 07年 110 613.84 57.73 55803.36 0.53 940.5 08年 128 524 52 40938 0.42 1026 涨幅 18% -11 -0.8 -26% -26% 8.6% 说明： 土地成交面积有所下降，开发商拿地积极性有所下降。 土地成交面积有所下降，政府开始从源头上控制开发规模，平衡供需，稳