2010思源_重庆[奇尚·渝北项目]可行性研究报告.pptVIP

C地块用地拆分研究 两路 109套 回兴 43套 空港 8套 北部新区 4套 黄泥磅 4套 龙溪镇 4套 冉家坝 3套 新牌坊 2套 渝北区客户区域 两路老城区改造为项目带来了最多的成交客户 目标客群定位‘ 旭辉朗香郡（洋房） 210 4 7 3 4 14 178 总计 3 1 2 网络 5 1 4 电视 17 17 手机短信 23 1 1 4 17 户外 28 1 2 1 3 2 20 报纸 48 1 3 2 42 路过 85 1 2 1 3 78 朋友介绍 总计 外地 区县 渝中区 沙坪坝 江北区 渝北区 区域 渠道 40%的客户是通过口碑相传的，尤其是本区域内客户，占到了口碑相传客户的90%以上 其他区域客户主要获知渠道多为户外及报纸媒体 成交客户媒体渠道分析 目标客群定位‘ 旭辉朗香郡（洋房） 三口之家 年龄结构 家庭结构 210 7 11 28 35 57 29 43 总计 四代同堂 29 2 2 3 6 7 4 5 三代同堂 158 2 8 22 28 47 25 27 三口之家 18 3 1 3 1 3 7 二人世界 4 4 单身 总计 60岁以上 56-60岁 51-55岁 46-50岁 41-45岁 36-40岁 31-35岁 30岁以下 年龄 家庭结构 主力客群：36—45岁 30岁以下客户多为父母出资购买 成交客户年龄及家庭结构分析 目标客群定位‘ 旭辉朗香郡（洋房） 本项目一期成交客户34%是个体经营户 排名第一位 成交客户职业结构分析 目标客群定位‘ 旭辉朗香郡（洋房） 本项目洋房客户特征—— 客户来源渝北区占有绝对比例，其次是江北区，主城其余区域以及区县所占比例非常小； 成交客户主要年龄在36—45岁之间，以三口之家之家为主； 一期的成交客户中，企业私营业主以及企业员工成为购房主力； 从客户来访的渠道看，朋友介绍和路过成为来访渠道最重要的两个因子； No1：前提说明 No2：分地块拆分组合 目录 CONTENTS 10、投资风险分析 8、投资收益测算 9、敏感性分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 5、区域分类客群分析 11、可行性研究结论 4、重庆及区域房地产概况 3、重庆及区域发展规划 2、重庆宏观概况 1、地块本体分析 假设前提说明： 1、本方案内各物业形态价格参考根据市场目前价格对比得出； 2、商业体量暂不考虑在内，全部计算入住宅中。 4、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照18%的公摊率、小高层按照15%的公摊率、洋房10%的公摊率计算； 因此得出本项目高层5900元/平米（套内）、4838元/平米（建面）,小高层6400元/平米（套内）、 5440元/平米（建面） ；容积率1.5的洋房7000元/平米（套内）、6300元/平米。 7000（套内） 6300（建面） 4838（建面） 修正后价格 扣除200区域成熟度 7200 旭辉朗香郡 扣除600元装修成本和400元品牌溢价 修正因素 6900 万科朗润园 销售均价 项目 典型参考项目目前销售均价 说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格建议； 前提说明 典型中高端项目分物业价格参考 17F、23F、32F 33F高层 6+1、7+1 5+1、6+1 建筑形态 12F、33F高层 33F高层 4+1洋房 5+1洋房 建筑形态 4 保利高尔夫豪园 3.8 金科十年城 4.9 银鑫莲花半岛 5.1 万科朗润园 1.42 旭辉朗香郡 1 江与城 1.32 旭辉朗香郡（一期） 1.3 华港翡翠城 容积率 楼盘 容积率 楼盘 典型中高端项目分物业容积率参考 前提说明 小高层 1.5~2.5 高层 3.5~5 洋房 建筑形态 1.2~1.5 容积率区间 参考容积率 2、根据市场上典型的项目数据以及思源多年的操盘经验来看而花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、7+1产品一般为1.5左右；小高层项目容积率为1.6-2，高层项目容积率3.0-5.0比较普遍； 机场高速 高压走廊 金石大道 CD地块 A地块 CD地块 B地块 A地块 N / 无 ≤36 ≤36 限高 / ≤30 ≤30 ≤30 建筑密度 478707.7 122748.4 53342.3 302617 总建面 （平米） 1.93 ≤2 ≤1.5 ≤2 容积率（设定） 61374.2 CD地块 248244.2 35561.5 151308.5 占地面积 （平米） 综合 B地块 A地块 项目 地块规划指标 地块规划许可指标统计表 产品拆分组合 A地块用地拆分研究 A地块 30