太湖金色水岸营销方案.docVIP

太湖·金色水岸营销方案 一、???????????? 市场环境分析 1、? 2002年的相关数据中看得很清楚： 项目 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积 数值 77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2 比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% —42.3% 另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。 ? 2、? 7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 ? 3、? ???????????? 产品分析 （一）?? 基本情况 1．? 30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2．? 3．? 1公里左右，镇上的各项生活配套设施非常完善，完全可以满足日常生活的需要；另外，本案自身有2000平米的会所配套，基本生活用品不假外出，并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。 4．? 19万平米，拟建186栋、250户别墅，总建面积约6万平米，是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。 5．? 64栋别墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理： 面 积 范 围 户 型 户 数 比 例（%） 300—320 A、C、H 15 23.4 270—290 E、F 13 20.3 250—270 B、J、K 27 42.2 200—220 D（双拼） 9 14.1 合 计 64 100 6．? 19万广沃平整的土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。 （二）?? 卖点归纳 1．? ???? 地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家门口； □???? 临近全国著名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵； □???? 马山镇完整生活配套； □???? 环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同； 2．? ???? 无锡首个临太湖大型纯别墅社区，近19万平米广沃土地，250户宏大规模，确立无锡别墅社区新标准； □???? 同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新颖合理； □???? 专业景观设计公司当纲景观设计，社区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真正的景观型社区； □???? 2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情； □???? 聘请上海陆家嘴物业管理有限公司当任物管顾问，周到细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧； ? （三）?? 卖点表现方式分析 1．? 2．? ? （四）?? 产品慎重点 虽然处于较有利的市场环境，且产品本身也具相当多的优势，我们还是要对以下一些因素保持高度的关注，做好应对准备： 1．? 2．? 3．? 4．? 5．? ? （五）?? 产品定位 在上述卖点表现分析中，我们已明确了产品定位应较全面地反应本案独特的绝对优势，因此本案的产品定位应十分清晰，也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容： 太湖胜境，灵山福地，大型国际型亲水景观纯别墅社区 一、???????????? 推案计划安排 ? 阶段 时间 相关因素 主要工作内容 案前准备期 6月30日之前 总平图、户型设计、面积配比、景观设计、建材设备、会所设施、物管内容等基本资料陆续完成；市区接待中心施工完、成交付使用； 1、? 2、? 3、? 4、? 5、? 6、? VI系列设计及发包印刷 7、? 市场培育及客户酝酿期 7月至8月中旬 样板区、一期已全面动工；模型、鸟瞰图等销售道具制作完成；样板区装潢开始；天气炎热，不宜作过多