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住房金融模式的国际比较及启示 吕晖蓉 （西南财经大学中国金融研究中心，成都，610074 ） 摘要：2007 年爆发的次贷危机带来的教训之一是，必须重新审视我国的住房金融体系。本文主要借鉴美国 和德国的住房金融模式，在此基础上分析我国的住房金融发展现状及存在的不足，并从商业性住房金融、 政策性住房金融、金融监管三个方面提出完善和改造我国住房金融功能的对策建议。 关键词：住房金融；金融功能；风险管理；政府监管 引言 金融是住房市场发展不可或缺的有机部分，是调控政策发挥作用的重要渠道。伴随着住 房体制改革，我国的住房金融体系也经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，对住房市 场的快速发展起到了重要的推动作用。但是随着进一步的发展，我国住房金融体系存在的问 题正日益凸显，并与住房市场的非理性繁荣相互加强，风险逐渐积聚。次贷危机的爆发也提 示我们，必须认真地重新审视我国的住房金融体系。在此背景下，本文主要对美国和德国的 住房金融模式进行分析，研究了在我国住房金融应该具有什么样的功能才能促使住房市场持 续健康发展。 一、住房金融的概念界定 各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况来界定住房金融的。一般的，住房金融 有广义和狭义之分，狭义的住房金融主要是指与住房流通和消费相关的融资活动，广义的住 房金融是指与住房建设、流通、消费、维护等经济活动有关的资金融通活动。两者的区别主 要在于金融服务的对象不同，狭义的住房金融服务对象主要针对消费住房的主体，广义的住 房金融将服务对象扩大到住房的生产主体。如，英国学者 David Garnett （1991）认为住房金 融是居民各类住房的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度；美国学者 Randall （1988）从住房抵押的角度来界定住房金融；我国学者蔡德容和潘军（2001 ）认为住房金融 是以住房信贷为主的各种住房信用资金 （包括住房抵押票据、各种住房证券等）的交易活动， 是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总 称；董寿昆认为住房金融是以住宅信贷为主的各种住宅信用和信用保险、保证的住宅信用资 金的交易和再交易，并由此形成的以住宅基金为核心的住宅融资体系、市场和机制的总称； 曾国安认为住房金融是对居民和消费性的非盈利住房机构提供的金融服务，加入了为非盈利 住房市场主体的融资活动的内容，强调了住房的社会保障功能；郁文达认为住房金融研究的 是居民购买自有住房的资金融通活动，突出了购房目的。 本文的住房金融采用狭义的定义，即与居民住房消费相关的金融活动，包括融资的机构、 形式、过程等内容。因为本文主要是以住房商品的特殊属性的认定为基础，从住房消费主体 ——家庭这个微观角度研究住房金融的功能。就本文研究的核心问题来看，以生产住房的主 体为对象的融资活动与对其他生产者为对象的融资活动没有明显的差别。 金融活动作为经济活动的一个重要部分，其根本目的是在全社会范围内进行资金的再分 配，从而提高资金的使用效率。具体来讲，住房金融包括机构、产品、作用机制几个方面的 内容。由于金融发展水平、文化历史背景、经济政治条件上存在着或大或小的差异，各国的 住房金融模式大相径庭。 二、住房金融的美国模式 美国拥有世界上最发达的金融体系。美国现在的住房金融模式是从 20 世纪 30 年代的大 萧条之后逐渐演化而来的。2001 年美国家庭住房自有率达到 67.8%1，2007 年美国住房和城 市发展部部长来华访问接受记者采访时说，美国拥有自己房产的人数已经超过 70% 。这个 世界数一数二的住房消费高水平与美国式的住房金融模式的大力支持密不可分。即使是发生 了次贷危机，我们仍然不能不承认美国的住房金融体系是一个设计精良的宏伟工程，是世界 上最典型和最成功的住房金融模式之一。 1.美国模式的主要构造 总体上讲，美国住房金融模式的基本特点是，一级市场以商业性金融为主导，二级市场 以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间 接干预。 一级市场由储贷协会、商业银行、储蓄银行、抵押公司、人寿保险公司等发放住房抵押 贷款的金融机构构成。 金融机构发放住房抵押贷款之后将一部分留作自己的资产，直到贷款最终得到清偿，而 另一部分则出售给其他投资者，这便形成了美国住房金融的二级市场。二级市场的参与者主 要是政府支持的两大企业：联邦全国抵押协会