物业经营管理第七章成本管理.docVIP

第七章成本管理 第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 (一)成本的含义 成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两部分：一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动的价值；二是劳动力耗费所创造的价值，即劳动者劳动耗费的补偿价值。 (二)物业管理成本构成 1营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用。直接材料费 2、期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。 管理费用财务费用包括利息净支出汇兑净损失金融机构手续费公司筹资发生的其他财务费用 《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》有以下特别规定： ① 物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计营业成本 ② 物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计营业成本或管理费用 ③ 物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用 ④ 发生的坏账损失，计管理费用⑤ 按现行财务制度的规定，不得列成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出对外投资支出被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出国家法律、法规规定之外的各种付费国家规定不得列入成本、费用的其他支出 二、物业管理成本的分类 ()按照经济性质分类 外购材料工资职工福利费折旧费利息支出税金其他支出。有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。 (二)按照经济用途分类 营业成本期间费用或经营管理费用 作用：有助于揭示物业管理成本升降的原因，为降低成本加强成本管理指明方向。 (三)按照与业务量的关系分类 固定成本、变动成本、半固定或半变动成本 变动成本，即使无产量时，也有一定的支出，当生产开始时，成本会按一定比率增加。变动成本包括比例变动成本（如原材料成本）和非比例变动成本（如辅助材料、燃料、动力）。 降低固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。有助于分析成本升降因素寻求降低成本的途径进行物业经营管理的预测与决策。 (四)按照计算依据不同分类 目标成本定额成本计划成本实际成本。 有助于 (五)按照与决策的关系分类 边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本。差异成本有助于第二节 成本估算 一、包干制酬金制酬金 二、主要成本项目的估算方法 (一)人工费 主要包括工资、社会保险、福利费加班费服装费。 福利费 (二)办公费 主要包括交通费、通信费、低值易耗文具办公用品费、书报费、宣传广告和市场推广费、法律费用、节日装饰费、办公用房租金(含水电费)宣传广告和市场推广费法律费用 (三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费 主要包括维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用维修保养费康乐设施费杂项费用 (四)保安费 主要包括保安系统费保安人员人身保险费保安用房和保安人员住房租金保安系统费保安系统(五)清洁卫生费 主要包括清洁工具购置费劳保用品费清洁机械材料费化粪池清理费垃圾外运费水池清洁费 (六)绿化养护费 主要包括绿化工具费劳保用品费绿化用水费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费。 (七)固定资产折旧费主要包括交通工具通信设备办公设备工程维修设备其他设备 固定资产平均折旧年限一般为5年。 (八)保险费 主要包括物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保对于写字楼、商厦、酒店等，则必须大厦财产险，包括土建、装修和设备。对于商厦、酒店，还要公共责任险(如电梯责任保险)。 (九)专项维修资金 专项维修资金主要包括工资津贴设备、零部件和材料购置费机械使用费水、电、气费管理费。第三节 成本预算 一、成本预算的意义与要求 (一)成本预算的意义 成本预算称成本计划，。在编制成本预算时，首先应进行成本预测 正确地编制成本预算为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益可作为物业管理企业经营业绩的考评标准